房地产估价师考前培训

选取了可比实例后，对可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形式进行“标准化”，使之口径一致，相互可比 ，为对可比实例成交价格进行修正和调整，建立一个共同的基础。

建立比较基础：

①统一财产范围;

②统一付款方式;

③统一融资条件(首付款比例、利率、贷款期限等) ;

④统一税费负担;

⑤统一计价单位。

一、统一财产范围

可比实例与估价对象的财产范围进行对比，然后消除因财产范围不相同造成的价格差异。

财产范围不同，是指“有/无”的差别 ，而不是“好坏/优劣”、“新/旧”差别。(这些差异在房地产状况调整中处理)

统一财产范围是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。

财产范围不同主要有以下几种情况：

①含有房地产以外的资产。

②带有债权债务的房地产。

③带有其他权益或负担的房地产(如入学指标、户口指标、设立了地役权等)。

④房地产的实物范围不同(有无停车位、有无装修等)。

对含有房地产以外的资产，统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围 ：

房地产价格=含有房地产以外的资产的价格-房地产以外的资产的价值(剥离法)

如果是估价对象含有房地产以外的资产，在比较法求出了不含房地产以外的资产的房地产价值后，再加上房地产以外的资产的价值，就可得到估价对象的价值。

含有房地产以外的资产的房地产价格=不含有房地产以外的资产的价格 房地产以外的资产的价值(还原法)

对带有债权债务和其他权益或负担 的房地产，统一财产范围——“不带债权债务和其他权益或负担的房地产范围 ”

不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格

=带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值 债务和其他负担价值(剥离法 )

如估价对象带债权债务和其他权益或负担，在比较法求出了不带债权债务和其他权益或负担的房地产价值后，再加上债权和其他权益价值减去债务和其他负担价值，就可得到估价对象的价值。

对房地产的实物范围不同，统一财产范围一般是统一到估价对象的实物范围，补充可比实例缺少的实物范围(还原)，扣除可比实例多出的实物范围(剥离)，相应地对可比实例的成交价格进行加价或减价处理。