一级注册房地产估价师培训班

　　1、理论结构的约束――基本的约束

　　这是指收益法理论本身是否成立的假设和约束条件。收益法理论建立于复利和收益贴现理论两者基础上，因此基本约束是指理论的约束条件：假设――采用了一个基本的不证自明的假设：占用一定数量和一定期限的资金则按照净占用的数量和期限支付利息。复利――是指能够持续地不变地获取利率。 折现――远期的折现与近期的折现都具有相同的经济学形式。共同假设――假设资本化率和净收益已经知道。必须指出的是共同假设是从理论到实际问题的解决这个系统的一个逻辑步骤，并不是数学模式成立的约束条件。

　　2、数学模式的约束――是数学模式成立的条件

　　P= A/r[1-(1 r)-n]模式成立的条件是：(1)A指每年纯收益稳定不变;(2)r>0指资本化率>0;(3)n指收益年限。我们认为此三个条件是数学模式成立的基本条件。如果此三个条件不能够同时得到满足，则此模式不能成立，或没有现实的相应条件，此模式将在评估使用时不成立。

　　3、数学模式的应用边界约束――指数学模式应用于不同资产，由于资产的不同属性及与此相关的不同资产的不同收益性质导致数学模式的应用边界约束。这种约束实质是指问题和对象的客观依据。

　　能够产生收益的资产具有多种多样，不同类别的资产本身具有不同的属性，比如房地产资产与企业整体资产或机器资产或无形资产，同是不同资产又具有不同收益性质，以及人们对不同收益能力有不同认识，这些都是评估应用时的数学模式应用边界约束。如：贷款之r是事先确定的，而且有可以调整和不可以调整的利率;待评估资产之r是事先不确定的，而且是可变的收益率;短生命周期资产之n是事先确定的或可以预测的，而且是可以不变的收益率;长生命周期资产之n是事先不确定的或不可以预测的，而且是可变的收益率。

　　值得注意的是数学模式的约束这一层次在沟通基础理论和实际应用中，起到基础理论表达和实际评估描述的双重作用。