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王政

利润之王“中海地产”全过程成本管控以及 合约管理案例分析

王政 / 房地产成本管理实战讲师

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课程大纲

课程背景:

随着国家对房地产行业的调控,行业销售规模和利润快速下滑,为保证企业生命线的现金流,各大企业均加大对成本控制和成本优化的关注,“降成本就是保利润”。如何进一步提高成本控制水平,在保证品质和效果的同时系统性的优化降低成本,减少无效成本支出,成为企业持续扩张的关键一环。

中海强大的盈利能力一直让外界好奇,甚至有些让万科和保利看不懂,本课程**次向同行深度剖析中海地产在中国地产界利润**的前因后果。中海地 产净利润复合增长率达到44.7%,远高于万科的33%,其根本原因之一,在于对开发环节成本的优秀管控,本课程深度揭密中海成本控制做法。

课程收获:

破解标杆房地产项目全过程成本管控与造价控制操作之道;

从战略角度帮助房地产企业对全过程成本精细化管理进行规划;

提供房地产企业全过程成本精细化管理的标准和方法,超级实战,拿来即用;

大量中海、恒大等标杆房企成本管控实操工具资料,让您稍加修改即刻应用。

学员对象:

1、房地产企业董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导;

2、房地产设计总监、成本总监、工程总监、财务总监、总工程师等

3、房地产规划设计、工程管理、招标采购、造价成本、合约结算等

课程大纲:

**部分:中海地产全过程成本管控要点实操讲解

(一)房地产项目决策及拿地阶段的成本管控

1.投资估算以及目标成本编制讲解

案例:中海地产目标成本科目

(1)土地成本、(2)前期费用、(3)建安成本、(4)其他直接费用、

(5)利息费用、(6)公司管理费用、(7)销售费用、(8)税金

(二)房地产规划与设计阶段成本管控

1.设计阶段成本管理的基本逻辑

2.强排设计--项目拓展阶段的成本估算

3.概念设计--项目策划阶段的成本测算

4.规划方案设计阶段的成本优化

5.项目交工标准设计

6.扩初设计、施工图设计--单体建筑设计优化及成本预算

7.管网规划设计优化

8.园林景观设计管理

9.设计阶段后期成本优化

10.设计阶段成本管理与优化的保障

案例:中海地产方案设计阶段控制重点部位

(三)房地产施工交叉作业阶段成本管控

1.动态成本管控讲解

案例1:中海地产动态成本管控讲解

2.施工交叉作业成本管控讲解

2.1总包单位施工环节成本管控部位

案例1:结合中海地产、恒大地产以及个人施工经验对总包单位进行施工成本管控

2.2分包单位施工环节成本管控部位

案例1:结合中海地产、恒大地产以及个人经验对分包单位进行施工成本管控

2.3精装修单位施工环节成本管控部位

案例1:结合中海地产、恒大地产以及个人经验对精装修单位进行施工成本管控

3.工程签证审核技巧讲解

3.1工程签证单

3.1.1工程签证附件(工程联系单、工程量确认单、工程设计变更单、工程技术核定单、会议纪要)

3.1.2工程签证预算书

案例1:分享个人审核思路以及技巧

4.材料认质认价询价技巧讲解(主要寻到厂家底价)

案例1:分享个人询价方法以及技巧

5.工程进度款审核讲解(主要避免超付款现象)

案例1:分享个人经验审核方案以及技巧

6.房建工程施工工艺成本管控讲解(熟悉施工工艺也是对成本把控的重点)

案例1:分享个人施工经验以及施工工艺对成本的影响

(四)房地产财务竣工决算阶段成本管控

1.配合财务做好竣工决算清算工作

2.配合财务做好建安成本编制

3.配合财务做好土地增值税测算工作

案例1:分享个人工作经验


第二部分:中海地产合约管理要点实操讲解

(一)合作商名册管理程序

1、合作商名册的定义

2、合作名称的分类

3、合作商名册的建立与更新(含战略合作商)

4、战略合作商的建立与更新

5、合作商履约情况评价

案例:中海地产合作商名册管理程序以及相关表格讲解

《合作商名册》、区域《合作商名册》、战略《合作商名册》《合作商资格预审表》、《承建商考察意见表》、《供应商考察意见表》、《新引进合作商审批表》、《承建商履约情况评价表》、《供应商履约情况评价表》、《合作商履约情况调查表》、《新增垄断商审批表》

(二)招标分判工作程序

1、招标分判工作开展的前置条件

2、合约管理策划的内容

3、 招标方式分类

4、招标分判及报价模式

5、甲指乙供物资设置原则

6、合同模式安排

7、付款条件设置原则

8、工程量的计算与确认

9、招标工作计划

10、招标文件编制与评审

11、发标

12、招标答疑

13、截标

14、开标

15、清标、评标

16、议标

17、定标报告(包括经济标和技术标)

18、定标

19、合同中标单位的审批

20、简易招标、零星采购、直接议标、扩标

21、中标通知书

22、合同签约

案例:中海地产招标分判程序案例以及相应表格讲解

附件5-1:工程合同议标、定标原则

附表:

《招标分判工作计划》、《投标单位审批表》、《招标文件评审表》、《招标样板报批表》、《招标文件签收确认函》、《开标书》、《投标样板评审表》、《机电设备投标评审表》、《物资采购信息平台同类物资对比分析表》、《评标报告评审表》、《评审会议记录表》、《定标记录表》、《合同中标单位审批表》、《扩标审批表》、《中标通知书》、《零星采购物资价格审批表》、《合同文件评审表》、《合同分发登记表》、《图纸接收登记表》

(三)合同管理工作程序

1、合约交底

2、合同执行过程中的往来函件

2、合同付款

3、工程价款变更审核

4、工程指令价款审核

5、合约月报

6、暂定总价工程合同

7、设备、材料合同暂定量转应供量

案例:中海地产合同管理工作程序案例分析

工程指令管理工作程序

合同外综合单价分析表(模板)

附表:

《合约交底记录》、《工程物资费用支付审批表》、《合同例外事项付款审批表》、《工程指令(工程变更)评审表》、《工程指令(工程变更)会签表》、《工程指令》、《完工确认单》、《工程结算单》、《工程价款变更申请书》、《工程价款变更审批表》、《甲供物资应供量增减表》、《合同外综合单价审批表》、《工程价款变更确认书》、《项目合约成本变动统计表》、《暂定总价工程合同核定表》、《暂定总价工程合同核销表》、《工程付款书》(样表)、《物资付款书》(样表)


四、项目集中采购管理工作程序

1、集中采购管理

2、配合完成集中采购合作商的履约评价

3、配合地区公司完成项目物资选型工作

4、项目采购合同价格确认管理

5、项目合同签署流程管理

6、付款、验收和结算

案例:中海地产项目集中采购案例以及相关表格分析

《项目采购合同价格确认表》(样式)、《项目零星采购价格确认表》(样式)、《项目采购合同文件评审表》


五、甲供物资管理工作程序

1、甲供物资应供量管理

2、采购数量与应供数量的对应管理

3、采购样板管理

4、货期及物资采办管理

5、甲供物资供货计划管理

6、到货准备

7、物资卸货及看管管理

8、验收、接收管理

9、物资使用管理

10、甲供物资节超管理

11、物资数量结算管理

案例:中海地产甲供物资管理工程程序案例分析以及相应表格

附表:《甲供物资申请表》、《甲供物资初步验收表》、《甲供物资供货管理台帐(参考模板)》


六、合约文档管理工作办法

1、项目合约档案库管理

1.1、图纸及工程指令资料库

1.2、招标资料管理

1.3、工程合同及结算资料库

1.4、物资合同及结算资料库

2、资料的保密管理

3、资料的借阅管理

4、资料的移交及保管

案例:中海地产合约资料文档管理案例分析

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