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王政

标杆房地产成本全过程管控实操与中海经验借鉴

王政 / 房地产成本管理实战讲师

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课程大纲

课程背景:

随着国家对房地产行业的调控,行业销售规模和利润快速下滑,为保证企业生命线的现金流,各大企业均加大对成本控制和成本优化的关注,“降成本就是保利润”。如何进一步提高成本控制水平,在保证品质和效果的同时系统性的优化降低成本,减少无效成本支出,成为企业持续扩张的关键一环。

中海强大的盈利能力一直让外界好奇,甚至有些让万科和保利看不懂,本课程**次向同行深度剖析中海地产在中国地产界利润**的前因后果。中海地 产净利润复合增长率达到44.7%,远高于万科的33%,其根本原因之一,在于对开发环节成本的优秀管控,本课程深度揭密中海成本控制做法。

课程收获:

(1)破解标杆房地产项目全过程成本管控与造价控制操作之道;

(2)从战略角度帮助房地产企业对全过程成本精细化管理进行规划;

(3)提供房地产企业全过程成本精细化管理的标准和方法,超级实战,拿来即用;

(4)大量中海、恒大等标杆房企成本管控实操工具资料,让您稍加修改即刻应用。

学员对象:

1、房地产企业董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导;

2、房地产设计总监、成本总监、工程总监、财务总监、总工程师等

3、房地产规划设计、工程管理、招标采购、造价成本、合约结算等

课程大纲:

一、投资方案阶段成本管控

1.目标成本编制讲解

案例:中海地产目标成本科目

(1)土地成本、(2)前期费用、(3)建安成本、(4)其他直接费用、

(5)利息费用、(6)公司管理费用、(7)销售费用、(8)税金


二、方案设计阶段成本管控

1.设计阶段成本管理的基本逻辑

2.强排设计--项目拓展阶段的成本估算

3.概念设计--项目策划阶段的成本测算

4.规划方案设计阶段的成本优化

5.项目交工标准设计

6.扩初设计、施工图设计--单体建筑设计优化及成本预算

7.管网规划设计优化

8.园林景观设计管理

9.设计阶段后期成本优化

10.设计阶段成本管理与优化的保障

案例:中海地产方案设计阶段控制重点部位


三、招投标阶段成本管控

1.单位选择对成本的影响

2.招标清单选择模式对成本的影响

3.招标范围界限对成本的影响

4.商务谈判技巧对成本的影响

5.商务清标准确性对成本的影响

6.合同承包方式、承包范围以及计价依据对成本的影响

案例1:中海地产招标过程详细讲解

案例2:恒大地产招标过程详细讲解

1.合约策划报告成本管控讲解

案例1:中海地产合约策划报告编制讲解

2.招标清单编制选择方式对成本的影响(港式清单、市场清单、国标清单、定额计价)

案例1:中海地产招标清单编制讲解(港式清单)

案例2、碧桂园招标清单编制讲解(港式清单)

案例3、恒大地产招标清单编制讲解(企业清单、国标清单)


四、施工阶段成本管控

1.动态成本管控讲解

案例1:中海地产动态成本管控讲解

2.施工交叉作业成本管控讲解

2.1总包单位施工环节成本管控部位

案例1:

结合中海地产、恒大地产以及个人施工经验对总包单位进行施工成本管控

2.2分包单位施工环节成本管控部位

案例1:结合中海地产、恒大地产以及个人经验对分包单位进行施工成本管控

2.3精装修单位施工环节成本管控部位

案例1:结合中海地产、恒大地产以及个人经验对精装修单位进行施工成本管控

3.工程签证审核技巧讲解

3.1工程签证单

3.1.1工程签证附件(工程联系单、工程量确认单、工程设计变更单、工程技术核定单、会议纪要)

3.1.2工程签证预算书

案例1:分享个人审核思路以及技巧

4.材料认质认价询价技巧讲解(主要寻到厂家底价)

案例1:分享个人询价方法以及技巧

5.工程进度款审核讲解(主要避免超付款现象)

案例1:分享个人经验审核方案以及技巧

6.房建工程施工工艺成本管控讲解(熟悉施工工艺也是对成本把控的重点)

案例1:分享个人施工经验以及施工工艺对成本的影响


五、竣工结算阶段成本管控

1.竣工图纸审核讲解

1.1竣工图纸绘制准确性直接影响竣工结算质量

1.2竣工图纸审核不严格直接影响竣工结算质量

案例1:分享个人多年竣工图纸审核经验

2.竣工资料真实性审核讲解

2.1竣工资料真实性影响竣工结算质量

2.2竣工资料不完善影响竣工结算质量

案例1:个人经验分享

3.竣工核重结算书审点内容

3.1总价包干结算审核(港式清单计价模式、国标清单计价模式、市场清单计价模

3.1.1审核是否完成合同范围内所有工作内容

3.1.2审核竣工图纸以施工图纸是否吻合

3.1.3根据政府相关文件审核税率

3.2单价包干结算审核(国标清单计价模式、港式清单计价模式、市场清单计价模式)

3.2.1根据竣工图纸审核工程量

3.2.2根据合同审核措施费用以及承包范围

3.2.3根据合同审核是否下浮比例

3.2.4根据政府相关文件审核税率

3.3按实结算审核(定额计价模式)

3.3.1根据竣工图纸审核工程量

3.3.2根据合同计价依据审核工程结算

3.3.3根据当地政府颁发的定额人工文件进行调差

3.3.4根据合同约定对材料进行调差(备注:材料单价是按照算术平均单价还是加权平均单价记取)

3.3.5根据合同约定对机械进行调差

3.3.6根据当地政府文件以及合同约定进行措施费率调整

3.3.7审核分部分项定额

3.3.8根据政府相关文件审核税率

案例1:结合中海地产、恒大地产结算管理办法以及个人结算经验分享

案例2:广联达定额计价以及国标清单计价演练


六、竣工决算阶段成本管控

1.配合财务做好竣工决算清算工作

2.配合财务做好建安成本编制

3.配合财务做好土地增值税测算工作

案例1:分享个人工作经验

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