课程背景：

      房地产是我国的重要产业，经历**近二三十的发展，房地产行业由过去的粗放式、暴利发展模式，逐步向利润适中或微利时代过渡，也逐步进入精细化管理模式中。市场的这种转变，对于一些房地产从业者来说，还不太熟悉。所以，加强成本核算和成本管控，是现金房地产企业运营管理的重要内容，也是当务之急。不仅是房地产的财务人员，房地产的经营管理者，也需要加强成本管控方面的意识和管理手段、工具的学习。

课程收获：

1、 熟悉掌握房地产成本管控的系统的搭建。

2、 熟悉掌握房地产目标成本的预算和分解的方法，管控的原理、方法和流程。

3、 熟悉掌握房地产企业从投资决策、设计、招标、采购、工程管理的不同阶段的分别的成本管控的方法和工具，也能熟悉掌握在销售、后勤管理等费用管控的方法。

4、 熟悉掌握房地产成本核算中的难点问题。

课程时间：2-3天，6小时/天

授课对象：企业董事长.总经理.中高层管理人员及成本控制管理的相关人员，财务人员

授课方式：讲师讲授.案例研讨.角色演练.小组讨论等形式的互动式，要求全员参与

课程大纲

导入：现在房地产市场暴涨的时代已经过去

         需要房地产企业控制成本、精耕细作。

**讲、房地产企业成本控制的总体战略

一、组织和制度方面的保障体系

1．地产企业成本控制的组织体系

2．成本管理职责

案例：某房地产企业目标成本管理织体系

二、成本控制管理信息系统

1．成本控制管理信息系统设计的基本思想

2．系统单据类型设计及费用项目成本分类

三、成本监控系统

1．制度建设

2．计划管理

3．分析检查

4．信息交流

四、确定成本控制体系健康运行的标准

五、确立房地产开发全程成本控制方法

1．确立目标成本控制法

2．采用动态控制的思想

3．采用集约管理实现成本精确控制

第二讲、目标成本动态控制

一、目标成本动态管理的基本内涵

1．目标成本管理的基本原理和原则

2．目标成本管理的流程及特点

3．动态成本的内涵

4．目标成本动态管理的支持体系

二、房地产项目成本动态控制普遍存在的问题

1．项目成本动态控制的关注度不够

2．项目成本动态控制的运转体系处于粗放状态

3．项目成本动态控制重要环节把控上不重视

三、房地产目标成本动态控制对策

1．建立房地产开发项目目标成本动态控制机制

2．整合项目管理全过程业务链

3．降低可控的敏感性费用

案例：1）某房地产公司责任成本体系

2）某房地产公司目标成本管理实施细则

第三讲、房地产目标成本预测（预算）与分解

一、房地产目标成本预测

1.  目标成本预测的注意事项

2．目标预测的方法

二、房地产目标成本构成度的分解

1．房地产开发项目的成本构成

2．目标成本在成本构成维度的分解

三、工作分解结构

1．何谓工作分解结构

2．房地产开发项目工作分解结构的注意事项

3.  目标成本在工作维度的分解

四、组织分解结构

1．何谓组织分解结构

2．房地产开发项目组织分解结构的方法

3.  目标成本在组织维度的分解

五、按工程进度分解

1. 工程进度的表示方法

2．进度对成本的影响

3．目标成本在时间维度上的分解

六、房地产开发项目标成本的四维分解

案例：1）房地产项目开发总目标控制表

2）房地产项目目标成本测算表

第四讲、房地产企业投资决策环节成本控制

一、投资决策环节概述

1．房地产投资决策策略

2．房地产投资决策阶段的费用组成

二、投资决策阶段成本管理存在的问题

1．投资决策阶段应做好的工作

2．前期投资决策阶段影响成本的主要因素

3．现阶段房地产开发项目投资决策的成本控制存在的问题

三、投资决策不当对成本的影响

1．经济形势变动影响项目开发成本

2．法律政策风险影响项目开发成本

3．相关决策人员素质偏低加大开发成本

四、投资决策阶段成本控制的对策

1．企业内部完普投资决策流程

2．充分了解市场和政策法规信息…

3．开发项目可行性研究

4．对开发项目进行投资估算

第五讲、房地产项目设计阶段成本控制

一、房地产项目设计阶段成本控制的意义

1．设计管理与成本的关系

2.   设计阶段成本控制的影响因素

3.   设计阶段成本控制的重要性

4．明确设计阶段各专业人员的成本责任

案例：项目设计阶段段成本管理工作指引

二、房地产项目设计管理的程序及内容

1．编制设计任务书

2.   设计过程控制

3.   设计成果评审

4.   设计变更控制

三、规划设计阶段成本控制的措施

1.   加强设计阶段的经济论证

2.   实行限额设计

案例：某房地产企业的“限额设计参考意见”

3．实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法

4．加强设计出图前的审核工作

5．有效规范工程招标制度，推进设计监理制

四、地产项目设计阶段成本优化

1. 设计前期成本控制要点

2．概念、设计阶段成本控制重点

3．方案设计阶段成本控制重点

4．扩初设计阶段成本控制重点

5．施工图设计阶段成本控制重点

6.   二次设计阶段成本控制重点

第六讲、房地产项目招投标环节成本控制

一、房地产项目工程招投标成本概述

1．招投标阶段对成本控制的影响

2．工程招投标阶段的控制流程

二、招标过程中的成本控制措施

1．选择合理的发包模式

2．合理划分标段

3．编制工程量清单和招标控制价

4．做好招标文件的编制工作

相关链接：定额计价法

5．分析投标报价，协助合同价格谈判

6．分析施工方案技术经济的合理性

7．做好合同的签订工作

第七讲、房地产企业采购成本控制

一、房地产开发企业项目采购概述

1．房地产开发企业的项目采购物资分类…

2．房地产开发企业的项目采购特点分析

二、采购成本控制的基础一一完善采购系统建设

1．房地产企业采购管理系统的组织结构

2．采购流程关键绩效衡量指标和关键点的确定

3．明确采购的主体

4．采购方式的确定

案例：项目总包及主要分包工程承包方式及成本

案例：项目主要材料(设备)采购方式及成本控制目标建议

5．供应商管理系统的建立

案例：材料/设备制造商/供应商信息库

三、房地产企业采购成本控制执行

1．制定采购预算与估计成本

2．制订采购计划

案例：项目采购需求计划

案例：项目采购计划管控表

3．采购询价

案例：甲定乙购材料(设备)价格审订单…

案例：甲定乙购材料(设备)品牌标准核订单

案例：乙购材料(设备)价格审核表

4．供应商的选择

5．采购环境的利用

6．采购合同签订

案例：合同现场交底单

案例：工程项目采购合同交底答疑纪要

案例：工程项目采购合同履约情况记录表

案例：工程项目采购合同履约检查情况通报…

案例：——项目——月合同价款变更情况汇总表

7．采购环节成本控制要点、内容、方法及执行部门

第八讲、房地产企业工程管理环节成本控制

一、工程项目成本控制概述

1．工程目成本的构成

2．工程项目成本控制的原则

二、工程项目成本控制措施

1. 预算及资金控制

案例：某房地产企业项目预算和资金失控的教训

案例：某地产企业工程付款管理制度

2．采取组织措施控制工程成本

3．采取技术措施控制工程成本

4．采取经济措施控制工程成本

5．加强质量管理，控制返工率

案例：项目工程质量管理办法

6．加强合同管理，控制工程成本

案例：房地产项目合同管理程序

7．供材管理

三、工程施工薄弱环节的成本控制

1．严格进行工程招标，控制新开工程的造价

2．台理安排施工顺序，减少临时费用

3．建立工程变更制度，降低工程成本

案例：工程变重和现场签证管理办法

4.  严格控制材料、设备价格

5.  加强骏工结算的管理

案例：工程域工算管理规定

第九讲、房地产开发产品成本核算

一、开发产品成本项目的构成

1．开发产品成本的内容

2．开发产品成本的项目

二、发包开发工程的核算…

1.  发包工程项目的内容

2．发包工程价款结算的方式

3．发包开发工程的核算

三、开发间接费用的核算

1．开发间接费用的构成

2．开发间接费用的归集与分配

四、土地开发成本的核算

1．土地开发支出划分和归集的原则

2．土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

3．土地开发成本的核算…

4.   已完土地开发成本的结转

五、配套设施开发成本的核算

1．配套设施的种类及其支出的归集原则

2．配套设施成本项目的确定与设置

3.   配套设施开发成本的核算

4.   已完配套设施开发成本的结转

六、房屋开发成本的核算

1.   房屋开发的种类及其核算对象

2.   房屋开发成本的核算

3.   已完开发成本的结转

七、代建工程开发成本的核算

1.   代建工程成本核算的内容

2.   代建工程开发成本的账务处理

第十讲、房地产项目成本报表与分析

一、房地产开发项目成本报表

1．在建开发产品成本表…

2．已完开发产品成本表…

二、房地产项目成本分析

1．房地产企业项目成本分析与成本核算的区别…

2.   地产项目成本分析的方式与方法

3.   地产项目成本分析中应注意的问题

案例：工程项目成本分析汇总表

案例：其他直接费、间接费、管理费、财务费、税金计划表

案例：人工成本费用分析表

案例：材料成本费用分析表

案例：机械成本费用分析表

案例：工程分（承)包成本费用分析表

第十一章、房地产企业成本档案管理

一、成本档案管理概述

1．成本档案管理的要求

2．主要成本案的组成及其管理办法

二、成本档案的管理业务

1．成本档案的归档与立卷

2．成本档案的编目与装订

3．成本档案的保管与使用