时长：6-12小时，可选择

**部分：二十大政策分析政信趋势（略讲）

二十大后的新常态---中国的宏观政策将会呈现出低利率、宽信用、宽财政（中央）的特征

政府财政变成本会计为市值会计、收支会计为经营会计、政府会计为投行会计

帮助政府做大做强城投

毫不动摇巩固和发展公有制经济，推动国有资本和国有企业做强做优做大。

深化国资国企改革，加快国有经济布局优化和结构调整，推动国有资本和国有企业做强做优做大，提升企业核心竞争力”“完善中国特色现代企

3、融资平台转型行业方向分析

A、交通及公共事业：地铁、高速、铁路、港口类**优；公交、水电气热废其次；

B、基建等传统业务：土地开发整理、基建、棚改/保障房/安置房、水利建设；

C、国有资本运营：重点投资优质股权、优质产业类、优质文旅项目方面；

D、弱产业类：如地产、建工、贸易、金融、担保、租赁、小额贷款等。

第二章、当前国企客群经营重点

一、存量资产盘活与扩大有效投资实操

1、从土地财政到股权财政

2、为什么要做存量资产盘活？

3、不同领域城投公司的资产类别

4、存量盘活，怎么盘？

5、盘活存量，资金从何而来？

6、盘活存量资产典型案例

二、片区建设实务--对园区发展的理解

1、PPP与专项债券权限上收

2、管委会将更依赖园区平台

3、市财政与园区的新型关系

4、多园区城市的抉择与困境

三、新形势下产业园区开发模式探析

1、园区发展划分为四代

2、以第四代为例，园区开发内容包含哪些？

3、园区开发模式

政府主导开发模式

企业主导开发模式

政企合作开发模式

四、园区城投发展及流动资金贷款案例

园区发展及城投转型历程

可资借鉴之处及存在问题分析

监管部门对于流贷的监管要求

为城投叙作流贷的要点

城投流贷需求测算的困境与解决

城投流贷测算案例

第三章、新形势下片区开发模式的建议

一、片区相关政策分析

1、2019年5月，国务院印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》

2、2019年11月，**国务院《关于保持土地承包关系稳定并长久不变的意见》

3、9月23日中办、国办《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》

4、园区的基础设施如何发行专项债

5、政府投资 社会资本投资 长期债券资金；

6、财政资金这么用：变无偿拨款为资本金注入！

资本金增加注入的四种模式与案例

促进地方融资主要由“政府信用”转向“政府信用 项目/企业信用”的双轮驱动。

二、63号文后的城市基建

（一）、63号文件详解与对策

（二）、城市更新项目融资渠道—

银行贷款

非标融资

引入合作方。

（三）、政府财务平衡设计方案

1、旧城改造的两大难点在于“产权重组”与“财务平衡”

2、财务平衡的两个阶段与不可替代规则

3、单一项目的静态平衡财务模式分析

用途改变和产权性质改变，也是旧改价值的重要来源。

模式1：增容 大产权=不平衡

模式2：增容 大产权=平衡

模式3：增容 大产权

模式4：增容 改用途 大产权

模式5：异地平衡

模式6：提升价值 微增容

4、多项目动态平衡的几种模式：

模式1：局部到整体，动态不平衡

模式2：动态平衡，资本与现金流**大化

三、TOD怎么做？

（一）什么是TOD？

（二）TOD新模式 —— 产业园设计策略

江北云谷产办综合体项目实践

四、社会资本参与国土空间生态修复案例

客户的内部决策路径和逻辑

客户的关键部门和重点干系人

跟达康书记学习什么是EOD？、

2020年3月国务院《关于构建现代环境治理体系的指导意见》中提出了“环境修复 开发建设”模式解读

案例分析：潘安湖项目

（五）生态修复片区综合开发诞生的业务实战案例

1、《关于探索利用市场化方式推进矿山生态修复的意见》解读

2、矿山修复多元化资金筹措案例--与旅游业相结合，打造文旅品牌

案例：华夏城矿山生态修复地产开发

南京-汤山矿坑公园文旅改造

3、绿色政府和社会资本合作（PPP）项目典型案例

新凤河流域综合治理案例

第四章、财政政策的影响与合规操作

一、搞清政府财力与隐性债务的关系

（一）什么叫既有财力---分析财政四本账

（二）重磅政策分析—什么是隐性债务？

1、国务院《政府投资条例》

2、中办国办《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》

3、专项债使用中怎样不涉及隐性债务？

区分政府投资项目和非政府投资项目

区分隐性债务和市场化融资

培育主体，规划有经营收入的项目

案例：旧改东风放开做---S市城投是旧改业务单位

不以土地，而以土地的**终产出规划项目---如何为项目构建现金流

案例：南京搞防汛也能做成经营性项目

（三）融资模式：政府投资 社会资本投资 长期债券资金；

思路：

促进地方融资主要由“政府信用”转向“政府信用 项目/企业信用”的双轮驱动；

基本要求：

提高融资的可获得性、降低融资成本、防范政府债务风险

二、地方政府投融资模式与政府平台转型--完善企业制度，坚持市场化

1、地方投融资模式创新的总体思路---规范政企行为，城投国企化

2、融资平台市场化转型方向--约束融资行为，避免新债务

3、融资平台转型案例分析

三、 “土地新政”来了！城市发展空间将怎样被打开？

解析：3月12日，国务院印发了“关于授权和委托用地审批权的决定”。改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权，北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆有幸成为首批试点。

四、片区开发 专项债的结合运用

政府专项债券品种、特点及主要政策要求

专项债 市场化融资的核心因素分析

专项债项目规划要点

专项债融资方案结构化设计（含专项债做资本金）

专项债 市场化融资案例分析

第五章 房地产行业再迎利好

一、房地产救市的相关政策-

1、房地产政策的三支箭

2、银保监办发〔2022〕104号

3、《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》

4、部分城市销售出现井喷

二、房地产行业的转型发展已进入深水区和关键期”

金融需求的重心将从增量市场转为存量市场

房地产并购将迎来高峰

城市更新将增量扩面

制造强国带动发达地区的现代化产业和物流体系配套工业地产逐步走强

新购置土地和新开工项目的增速有可能放缓

传统房地产开发优质项目的市场竞争将更趋激烈

高杠杆房企违约风险有可能进一步蔓延并深度波及建筑业、住房按揭和政府平台

三、房地产行业面临的投放机会

1、今年的刚需购房将迎来更好的机会

2、具备市场刚需性质的项目不仅给国央企和优质民营房企提供了抄底性的拿地机会

房地产并购贷款——承债式股权并购VS资产购买