**讲  房地产估价报告解析要点

一、估价报告实例点评

二、估价报告质量评审不合格内容与说明

（一）估价报告重要内容描述缺失

（二）估价报告的原则性错误

（三）估价报告的严重质量缺陷

三、房地产估价结果报告描述的基本要求

(一)估价委托人      

(二)估价机构

(三) 估价目的

（四）估价对象（及其范围）

（五）估价时点（及其确定理由）

（六）价值类型    

（七）估价依据  

（八）估价原则

（九）估价方法

（十）估价结果

（十一）其它需要说明的问题

（十二）估价人员  

四、估价技术报告的估价描述与估价分析

（一）技术报告估价描述与估价分析存在的常见问题

（二）估价对象实物状况估价描述与估价分析

1、土地实物状况描述与分析

2、建筑物实物状况描述与分析

3、估价对象权益状况描述与分析

4、估价对象区位状况描述与分析

（三）市场背景的描述与分析

1、市场背景的描述与分析的要求

2、国家、本地房地产市场的宏观分析

3、本地本类房地产状况描述与分析

4、国家及本地社会、经济发展、政策因素描述与分析

5、未来趋势变化分析

五、估价对象**高**利用分析

（一）合法性分析

（二）估价对象利用前提分析。一般为四种利用前提的分析。

1、保持现状前提

2、装饰装修改造前提  

案例  装饰装修改造使用分析

3、转换用途前提  

4、重新利用前提  

（三）**高**利用结合估价方法的运用分析

1、市场法中的应用

2、成本法中的应用

3、收益法中的应用

4、假设开发法中的应用

（四）不同估价目的**高**利用分析应用

1、建设用地使用权出让估价

2、房地产转让估价

3、房地产抵押估价

4、城市房屋拆迁补偿估价

分析方法一：

案例

分析方法二：

案例

六、估价方法的适用性分析

（一）估价方法的适用性分析要求：

（二）估价方法的适用性分析方法

七、房地产抵押的估价描述与分析要求

（一）估价结果披露：要求要素披露完整。

1、分三个方面进行。市值可为评估值；

2、常见险来源：

（二）估价对象变现能力分析

（三）抵押估价的风险提示

（四）抵押估价的附件

第二讲  基于西安市雁塔区房地产市场价格评估报告分析

一、委托方

二、估价方

三、估价对象

四、估价目的

五、估价时点

六、价值定义

七、估价依据

八、估价原则

九、估价方法

十、估价结果

十一、估价人员

十二、估价作业日期

十三、估价报告应用的有效期

第三讲  基于某房地产评估案例分析

一、基本情况

（一）估价对象概况

1、估价对象的登记和权属状况

2、估价对象四至情况

3、估价对象土地利用状况

（二）影响因素说明

1、个别因素分析

2、区域因素

3、市场背景分析

二、评估价值定义

三、评估方法的选择

1、估价技术路线和估价方法

2、市场比较法

3、 成本法

四、评估技术说明

（一）土地使用权价值估算(市场比较法)

1、计算公式

2、比较实例选择

3、估价对象房地产价格测算

（二）建筑物及构筑物估价(成本法)

1、建安费测算

2、室外工程费

3、增容及管理工程费

4、专业费

5、建设单位管理费

6、贷款利息

7、利润

8、税金及附加

9、建筑物重置价值

10、建筑物价格

（三）估价对象房地产价值确定

五、 估价结论

第四讲  《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）要点解读

一、估价原则

二、估价程序

三、不同估价目的下的估价

1、房地产抵押估价

2、房地产税收估价

3、房地产征收、征用估价

4、房地产拍卖、变卖估价

5、房地产损害赔偿估价

6、房地产转让估价

7、房地产租赁估价

8、建设用地使用权出让估价

9、房地产投资基金物业估价新规范增加的内容

10、为财务报告服务的房地产估价新规范增加的内容。

11、其他目的的房地产估价

四、估价方法

五、估价结果

六、估价报告

第五讲  全面互动答疑与课程总结

时长：1.5天