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刘爱国

领导力提升

刘爱国 / 物业管理实战专 家

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课程大纲

课程收益

能力是完成任务所体现出来的素质,有高低之分,可**学习加以提升

**本课程使物业中高层管理者了解应具备的素质和能力,避免因能力不足给公司发展带来的负面影响

物业公司管理者职位不是一成不变的,职位与能力应相互匹配,才能胜任本职工作,才能在重要岗位发挥**大效用,并带领狼性团队给企业创造更大的价值,为企业的发展带来新的活力和亮点

授课对象

物业公司中高层管理人员及职位晋升人员

课程内容

**章 优秀管理者的角色定位与认知

**节  优秀管理者的角色定位

1.优秀管理者的角色转变

(1)角色对比:业务能力、管理能力

(2)骨干与管理者的区别:位置、范围、对象、技能、标准

(3)角色转变困难的4个因素:能力差异、角色惯性与惰性、成就感缺失、定位模糊

2.优秀管理者的定位误区

(1)常见的4类角色错位:土皇帝、民意代表、自然人、传话筒

(2)避免2种病症:新管理者并发症、老管理者综合症

(3)应对2难现象:温情管理、严格管理

3.优秀管理者的定位分析

(1)管理者的旧角色:人际角色、信息角色、决策角色

(2)管理者的新位置:经营者、管理者、员工

(3)管理者的定位分析:承上、启下、平行

4.优秀管理者的定位认知

(1)管理者的烦恼:没有明确在组织中的定位

(2)管理者的角色认知:规划者、执行者、问题解决者、模范者、控制者、领导者、教练者、内部客户

(3)管理者的三大内伤:心浮气躁借口多、危机淡泊学习差、缺少责任不关已

第二节  优秀管理者的思维模式

1.优秀管理者的基本思维

(1)整体性思维:把全局作为考虑问题、分析问题、解决问题的出发点和归宿

(2)过程性思维:对阶段性工作,摒弃当下的利害关系放远眼光,对动态工作由里及外的进行剖析,加以预见性的思考

(3)开放性思维:分析问题时兼顾正反两面,透过现象看本质

2.管理者的思维误区

(1)不愿担责---推责:出现过错,管理者没有思考自己的过失,却推卸责任

(2)遇事急躁---责怪:员工犯错,管理者不冷静,责怪下属,却未寻找教训和改进措施

(3)惯性思维---谴责:员工再次犯错,得不到鼓励和帮助,而是更多的谴责

(4)协作欠佳---推诿:部门之间出现问题,不会反省自身原因,喜欢推诿

3.优秀管理者思维应用

(1)PDCA循环闭环原则:确定要解决的问题,计划采取的措施,正确实施措施,检查措施的效果,找出问题再改进

(2)关键节点控制原则:组织、部门、人、机、料、法、环等控制点,点点相连、环环相扣不脱节

(3)计划工作反馈原则:有效计划遵循目标明确、可衡量、能实现、有时间、可控制,适时反馈进度、结果

(4)思维创新增效原则:突破束缚,多角度、多侧面、多层次、多结构思考,寻找答案

(5)敢于担当责任原则:责任与能力并重,才能得以重任

第三节  优秀管理者的能力提升

1.优秀管理者应具备的素质

(1)业务素质:系统思维、过滤信息、结果导向、自信自律

(2)管理素质:奉献精神、组织意识、管控能力、前瞻能力

(3)协调素质:原则与灵活性、关系建立维护、全方位服务

(4)改进素质:培养人才、自我反省、持续学习

2.优秀管理者应有的能力

(1)沟通能力:为了目标,交换意见,达成共识的能力

(2)学习能力:自我求知,学习新生事物并应用的能力

(3)执行能力:带领团队把目标变成结果的能力

(4)授权能力:让下属承担更大的责任并完成目标的能力

(5)复盘能力:分析偏差与教训,积累经验与成果,并持续改进的能力

3.优秀管理者领导力提升的途径

(1)移情设想:客观情况下,多站在员工的角度和观点考虑问题

(2)正视差异:处理问题,不能千篇一律,而应区别对待

(3)投其所好:根据员工的特点,投其所好取所需

(4)因人而异:下达任务因人而异,可增加员工的认同与支持

第二章 优秀管理者的经营与运营

**节 物业企业的经营技巧

1.物业企业的经营内容

经营、服务与管理构成了项目管理的三条主线,这三者必须有机结合,相辅相成,才能发挥**大效用。服务是基础,管理是手段,经营是目的。要充分利用各种有效资源,有利条件开展适合项目的、能为项目带来短期或长期收益的经营活动,形成良好的“造血”功能。

(1)常规服务:物业服务、停车服务、租赁服务、场地使用服务等

(2)特约服务:房屋中介、车位中介、家政服务、商务服务等

(3)拓展服务:自售机、超市配送、菜鸟驿站、托儿所、顾问服务、资产管理、软件共享、车位共享、充电服务、业务输出、养老服务、理财服务、保险服务等

2.物业企业的盈利方式

(1)确保存量项目

   注重续约率和保盘率(加强关系维护、提升服务品质、制定保盘方案)

(2)拓展增量项目

   注重签约率和增量规模(招投标、合作联盟、收并购、寻找新的增长点)

3.物业企业的经营管控

(1)目标责任制(签订责任书、分解目标、落实到项目、团队及个人)

(2)过程管控(各种会议、各种检查、各项排名、绩效考核)

(3)关注目标达成率(利润率及人均创利、收缴率和催欠率、多经收益、补贴、成本控制率、现金流)

(4)定期复盘(盯指标、比差距、找原因、想办法、快实施、见成效、累经验、速推广)

(5)给项目赋能(人、财、物、技术、云平台、智能化物联系统、信息及各类资源等)

第二节 物业企业的运营技巧

1.物业企业运营定义

物业企业**充分利用人、财、物、技术、各类资源等要素,运用先进的管理手段和方法,确保项目有序及良性运转,以实现各类效益**大化的过程。

2.物业企业运营的关键点

   明确年度目标、强化沟通渠道、有效控制成本、提升服务品质、创新管理思路

(1)明确年度目标

   加强“三标一体”建设,夯实基础服务;加强团队建设,完善激励机制;落实保养制度,确保设施正常;优化组织架构,实现扁平运营

(2)强化沟通渠道

建立各种渠道,加强客户沟通;强化外联工作,寻求外部支持;加强文化建设,提高团队合力;加强计划管理,强化过程管控

(3)有效控制成本

合理配置岗位,适时业务外包;落实能耗管控,避免跑冒滴漏;利用维修基金,避免增加成本;强化预算管理,实施以收定支

(4)提升服务品质

树立服务意识,更好服务客户;满足客户需求,提供优质服务;不断总结改进,提升客户评价;强化法制观念,维护合法权益

(5)创新管理思路

根据不同业态,提供特色服务;确保常规服务,叠加优势资源;加强业务交流,学习榜样做法;发挥自身优势,拓展外部市场

第三节  物业企业经营与运营的关键措施

1.严控成本

(1)物业企业成本控制主要包括:人员工资及福利、办公费用、设备维保费用、环境及绿化费用、保安费用、折旧费用、公众责任险、不可预见费用、管理佣金、税金等

(2)成本控制的方式

事前控制(预算管控)、事中控制(月度经营分析)、事后控制(季度及半年度经营分析)

(3)成本控制的方法

A、预算管控:a、人力成本控制:占物业项目总成本的比重**大,**合理的人员配置,**有吸引力的薪资,**完善的绩效机制,才能发挥人员的**大潜力;注重人均管理面积;b、物料及设备运维成本控制:物料的申购及设备的运行维护费用占比也较大,要确保易耗物品的质量,杜绝浪费并对维保单位的有力监管,延长设备设施使用寿命;c、管理费用的占比过大,也为管控重点

B、其它方式管控:业财一体化、以收定支、能效管理、项目外包、业务外包、集中采购、业主参与

C、节能降耗管控:以机器代替人工(无人值守出入口岗、无人收费车场岗、无人机、巡逻机器人、扫地机、远程监控、设备物联、开源降耗激励

2.合理授权

合理的授权,其实是将上级分派的任务进行科学的分解;但要选对适合完成任务的对象并过程监督

(1)授权的好处

A、能高效率的完成上级布置的工作任务

B、能解放管理者,将工作重心更多的移至“走动式”管理,以便及时发现项目现场存在的问题并及时解决

C、使下属获得“表现自我”的能力,从而达到发现人才、培养人才的目的

(2)授权的要点

A、授权必须有信心(要克服心理障碍)

B、明确授予下属完成任务所必须的权力和责任(这是完成任务的前提)

C、切勿直接替下属解决问题(可提供参考意见)

D、要随时表彰工作中的成绩,勇于承担失误或失败的责任

E、合理授权,并非放任自流、撒手不管,要进行有效的监督和协调

(3)完成上级领导布置任务的要点

A、正确领会上级的工作指令

B、与下属充分沟通并布置工作

C、带领大家实施

D、工作中寻找误区与问题

E、修整与纠错

F、总结经验、吸取教训,避免类似问题的发生

3.注重激励

实践证明工作效率、服务品质与员工的心情好坏有着密切及直接的关系,员工需要激励、需要得到上级领导的认可。一个优秀的管理人员,应懂得如何激励下属,将下属的工作激情发挥至**大限度

激励下属的困境有:无晋升权、无加薪权,难于激励!!!

激励员工的七大法则:

(1)亲自向员工的工作表现表示感谢

(2)花时间倾听员工心声

(3)营造开放、信任、有趣的工作环境,鼓励新点子和积极的主动性

(4)让每位员工了解公司的现状及市场策略,明确员工在公司扮演的重要角色

(5)肯定、奖励、升迁等,均要与个人工作表现和业绩挂钩

(6)加强员工对工作、对工作环境、对企业的归属感

(7)提供员工学习与成长的机会,告诉员工公司的目标,并帮助员工实现个人目标,建立与员工之间的伙伴关系

第三章 打造狼性团队

**节 狼性团队

1.狼性团队的特征

(1)狼性团队的特点

目标清晰、一致承诺、良好沟通、相互信任、恰当领导、内部支持、外部支持、专业技能、应变技能

(2)狼性团队的五大要素

目标、人员、计划、定位、权限

(3)警惕狼性团队中的“陷阱”

人际关系融洽的陷阱、团体一致的陷阱、集体决策的陷阱、团体压力的陷阱、团队沟通的陷阱

(4)提升团队执行力和凝聚力的四项措施

向目标要压力、向机制要合力、向培训要能力、向考核要动力

2.如何打造狼性团队

(1)一中心:以指标为导向

(2)两抓手:做好事、做好人

(3)三件“势、士、事”:抓势头、提士气、干事情

(4)四步走:多听、多看、多想、落地

(5)五举措:部门PK、竞争上岗、奖优罚劣、成果分享、诫勉谈话

(6)六法则:思想引领、习惯传承、团建拉练、人人参与、培训体系、晋升途径

第二节 人才培养

1. 人才培养概述

(1)人才培养的定义

 定义:是对人才教育、培训的过程;

(2)人才培养的方式

 方式:多种多样,如:交流、传帮带、培训、参观、考察、挂职、轮岗、出国、教练计划、导师制、EMBA等

(3)人才培养的晋升通道

 普通员工、基层管理者、中层管理者、高层管理者(普通员工、专家、高级专家、权威)

2. 人才培养的途径

(1)在职培训:对带薪在岗的各类人员进行的再教育活动

(2)集中培训:同岗位、同职位的人员集中一起实施的专业知识、技能、态度等方面的培训

(3)自我启发:利用读书会,内部研讨,外部参观、考察等方式提升综合能力的活动

3. 人才培养的目标

(1)人才培养各阶段的关注点:课程内容、频率、时长

(2)人才培养的误区:认罚不认改、要事交亲信、下属能成才、员工是成本、招人很容易

(3)人才培养的终极目标:将合适的人放在合适的岗位上,发挥**大价值,实现职业满足

第三节 人才梯队建设

1. 人才梯队建设概述

(1)人才梯队建设的定义

 为满足企业现阶段及未来人才的需要,向社会及内部引进、培养、储备人才,并进行评估和管理

(2)人才梯队建设的分类

 高层人才库、中层人才库、基层人才库

(3)人才梯队的培养方式

 对新人选拔、给员工公平竞争的机会、从某一职位选择候选人、长期培养并提升

2. 人才梯队的搭建

(1)人才梯队建设的原因

外部环境:人才荒、员工发展、客户满足

竞争对手:控墙角

内部环境:业务延伸、面积增加、用人需求

(2)人才梯队建设的困惑

   何时储备、如何储备、如何培养、所有岗位都要储备、如何构建人才库等

(3)人才梯队建设的特点

   人才储备与发展体系、关键层级复制培养、培养计划制定、职位资质模型、任职经历清单、主管级培训体系及方案

3.梯队建设的途径

(1)自主强化:(自我学习、创新活动)

(2)外部招聘:(基层人员、中层人员、外智引入)

(3)内部培养:(企业文化、业务能力、领导力)

(4)梯队形成:(管理序列、专业序列)

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