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孙成龙

物业企业法律风险与防范

孙成龙 / 法律风险防控讲师

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课程背景

2021年,随着《民法典》的颁布实施,业主法律意识的提高,加之新冠肺炎疫情的影响,物业服务企业如何在这严峻的条件下做到健康发展,是摆在我们物业人面前的一道课题。 本课在全面介绍物业企业相关法律规范的基础上,通过生动鲜活的案例,重点讲解民法典颁布后给我们物业企业带来了哪些变化。同时,针对物业企业存在的法律痛点,进行了详细的阐释和分析,并给出了行之有效的防范建议和措施。

课程目标

精准理解物业企业相关法律的立法本意 深入强化物业企业依法管理意识 侧重实务培养物业企业的法律思维 规范系统地防范和化解物业企业的法律风险

课程大纲

课程大纲

**讲:物业服务费的法律保障

一、物业服务费问题

1.民法典对物业费的规定

2.拒交物业服务费情形列举和法律分析

1)以服务瑕疵为由

2)以服务收费不合理为由

3)以买房未入住为由

4)以房屋质量问题为由

5)业主和租住人发生争议为由

6)以未签订物业服务合同为由

7)以全部或者部分物业费超过诉讼时效为由

8)造成业主人身、财产损失为由

9)业主能否以楼上漏水为由

10)一楼住户没使用过电梯为由

11)以物业服务合同期限已届满为由

二、催收物业费应当注意的问题

1.证据留痕

2.物业公司是否可以用停水停电的方法催收物业费

3.物业公司收取违约金问题


第二讲:详说民法典关于物业的新规

一、公共收益问题

《民法典》规定

1.公共区域

1)利用道路或共有空间增设的停车位

2)附着于共有基础设施之上的各类广告

3)出租共有空间

二、如何扣除必要成本

三、如何分配共有部分收益

1.业主大会讨论决定收益的使用

2.不再优先用于补充专项维修资金

3.一般抵扣物业费、兑换成购物卡或直接分现金

案例分析:创业城物业因广告收益分配不合理走人案

风险提示:民法典出台,强调乙方意识

四、停车位问题——车位三种形式

民法典规定

1.产权车位

2.共有车位

3.人防车位

案例分析:820个车位确权案

五、业主转让、出租、设立居住权告知物业服务人问题

1.居住权问题——《民法典》关于居住权的规定

2.居住权的一般属性

3.居住权的八个应用

4.为婚姻而设立居住权的风险与防范

1)居住权人同住人员问题 

2)居住权人有权居住的房屋范围问题

3)居住权期限问题


第三讲:物业企业日常管理法律风险与防范

一、业主人身和财产保护问题

1.业主财物被盗抢与物业的责任

1)业主家中被盗

2.管理区内车辆被盗

3.管理区内财务被抢

案例:管理区内车辆被盗,物管公司判赔20万元

风险提示:全面履行管理责任

二、业主人身损害与物业的责任

1.业主在小区内被人欧打

2.女业主被偷偷潜入家中的犯罪分子强奸杀害

3.业主夜间掉入窨井

案例:保安不作为,物业要承担相应的赔偿责任

风险提示:封闭性管理、安全保障义务

三、房屋装修等影响居住质量问题

1.住宅改商业用房

2.业主装修破坏承重墙

3.装修时间管理

4.半夜狗吠

案例:承重墙被拆,导致楼体裂纹、邻居逃离……谁之过,谁之责?

风险提示:物业的提示、通知和管理义务

四、物业维修问题

1.维修不及时责任承担

2.自有部分维修

3.共用设施维修

案例:因物业公司维修不及时所造成的损害应由物业公司承担责任

风险提示:规范化管理的重要性

五、保安致人损害的物业纠纷

1.保安阻挡司法机关执法风险

2.保安与业主斗殴责任承担

案例:长沙绿园小区物业保安阻挡法官,被罚30万元案

风险提示:司法机关有罚款权

六、小区共用设施伤人赔偿纠纷

1.基本类型

1)设施设备的安全保障责任

2)管理服务的安全保障责任

3)预防和制止第三人侵权的安全保障责任

2.防范措施

1)两协助两及时

2)大型社区活动

3)一般状态与特殊状态

七、坠落物、高空抛物致人损害的法律风险

1.业主自有部位的搁置物、悬挂物告知义务

2.共有部位搁置物、悬挂物告知义务

3.民法典新规:高空抛物,物业要承担责任

案例:“连坐制度”之殇

风险提示:监控完善势在必行

八、物业服务中的消防管理法律责任

——消防设施维护和监测

九、在物业管理中未尽到注意告知警示义务案例列举

1.玻璃门无警示标志

2.客用电梯与载货电梯的使用功能警示

3.步行楼道阻碍受伤责任承担问题


第四讲:物业企业的未来思考

一、物业企业的解聘问题

民法典规定

物业企业解聘的两种情形

1.到期解聘

2.未到期解聘

案例:解聘物业是一把双刃剑,砸掉的是物业人的饭碗

风险提示:法律规定清晰,需要服务观念转变

二、物业企业应备18个预案

1.消防应急处理预案

2.抢劫、盗窃、凶杀、绑架等刑事案件应急处理预案

3.对自然灾害事故的应急处理预案

4.对业主(住户或顾客)挂失财物/失窃处理预案

5.对业主(住户或顾客)遗失物品招领的处理预案

6.对突然死亡事件的应急处理预案

7.对自杀或企图自杀事件的应急处理预案

8.对精神病、闹事人员的防范预案

9.对打架斗殴、流氓滋扰的防范及处理预案

10.对爆炸及可疑爆炸物品的紧急处理预案

11.对暴力事件的紧急处理预案

12.对传染病及疫情的防控预案

13.对突发性水管破裂和停水事件的处理预案

14.对发生交通意外事故的处理预案

15.对大范围停电的处理方法

16.对发现有人触电的处理预案

17.对液化石油气等可燃气体泄漏的处理预案

18.关于应急预案所涉及事件处理的特别注意事项

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