【讲师介绍】于欣

土地开发利用专家

曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人

任职于国内知名科技园区、科技城建设集团

负责众多开发企业项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。

长期指导众多知名公司地产一二级开发联动、产业勾地、产业规划设计、运营、招商等工作，具有丰富的土地业务经验与资源。

承接众多开发企业勾地业务咨询顾问与培训等工作。

专长领域：

1、土地政策咨询及拿地指导建议：长期负责土地开发企业前沿土地政策咨询、《土地管理法》解读与培训、土地利用方式探索、土地日常管理、具体地块拿地途径分析及建议等工作，能更好的抓住政策核心，抓住政策机遇，为开发企业提供实操技能培训，全部为干货、要点、核心。

2、土地规划业务：参与主导国家上轮多个省市地区规划编制，了解规划制定逻辑和核心要点，能更好的与地产开发拿地想结合，解决开发公司拿地规划问题、法律问题，为公司拿地减少风险，提供保障。长期负责土地开发企业项目用地规划修改问题，确保企业用地合规合法，为公司省时、省钱。长期帮助土地开发企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，为地产开发企业争取更多业务类型。

3、土地综合业务：参与主导众多省级、市级征地补偿标准确定、基准地价确认等业务，能更好的为企业提供土地估价相关知识体系。同时参与主导国家众多增减挂钩、占补平衡、基本农田、建设用地整治、土地后备资源调查利用等业务，为开发企业涉及的土地问题进行全面系统的讲解，全面的将知识系统化，由企业理解的点状到面状的全面把控，解决企业土地相关问题的空白和盲点。

4、土地风险把控等业务，参与众多地产企业、国企土地再开发再利用、城市更新项目拿地、收并购项目拿地、海岛开发、生态红线开发利用、黄河沿线、河道开发利用、风景名胜区开发、自然保护地、基本农田建设占用等项目风险把控及规避业务。

5、土地一二级开发联动、产业勾地业务：长期负责公司一二级开发联动业务，完成项目手续办理、一级开发测算、产业规划设计、合作协议确定、二级拿地、测算、投资分析、项目收购、产业勾地等工作，确保公司项目稳步有序推进。因为有系统的工作经历，所以能将庞大的土地知识体系与地产一二级联动开发进行更好的结合，为地产开发企业更好的服务，更好的为大家提供系统的讲解。

【适合对象】

土地一级开发单位、城投公司、城市更新企业、房地产开发投资公司、房地产企业相关企业、产业地产开发企业、文旅康养、特色小镇企业、养老、企业法务、律师、文旅、康养、产业园相关开发企业与策划单位以及政府、金融机构、土地利用等相关单位。

培训内容

一、土地一级开发核心实操内容操作指引及核心要点把控

1、土地一级开发与土地储备的关系及工作内容都有哪些？

2、土地储备、土地一级开发立项的前提是什么，如何把控项目风险？

3、土地一级开发未来的项目类型都有哪些？项目机遇都有哪些？

4、哪些企业可以参与一级项目开发？哪些项目必须进行土地一级开发？

5、土地一级开发从申请、立项、实施、审批到验收的具体开发模式及程序

6、土地一级开发做地模式分析（以各地开发模式为例解析）

7、土地一级开发五大模式分析（全程运营、土地一级开发主导、一二级联动）

8、土地一级开发五大模式开发要点、优缺点分析及风险把控

9、土地一级开发盈利模式分析（五大重要盈利模式）及项目结合要点把控

10、土地一级开发收益影响因素分析及操作方式

11、如何提高土地一级开发收益途径操作模式及操作方式

12、土地一级开发合作模式分析及风险要点把控

13、土地一级开发成本组成测算及注意要点（前期、征地拆迁、市政、税费等等）

14、土地一级开发全流程梳理及要点把控

15、土地一级开发协议、合作模式、成本、收益、资金、风险、违约等核心点分析

16、土地一级开发规划设计条件如何确定/规划意见书如何申请

17、土地一级开发实施方案、可研方案、手续审批等实操内容讲解

18、土地一级开发其他重要知识把控

第二讲：土地一开发风险规避方式及要点把控

1、土地一级开发政策风险都有哪些？如何规避？

2、土地一级开发规划风险有哪些？如何规避？

3、土地一级开发政府合作风险有哪些？

4、土地一级开发成本风险如何把控，如何控制？

5、土地一级开发项目融资风险有哪些？

6、土地一级开发资金风险有哪些？

7、土地一级开发征地拆迁风险有哪些？如何规避？

8、土地一级开发收益分配风险有哪些？如何规避？

9、土地一级开发排他、联动等风险分析及规避

10、土地一级开发其他风险模式及规避方式

第三讲：如何办理农转用、建设用地预审，助力一级开发项目，解决立项核心问题

1、农转用全流程梳理（从选地到拿证）

2、哪种项目可以办理农转用手续？

3、项目占农用地需要办理哪些手续？

4、哪些项目需要办理《补充耕地方案》？

5、哪些项目需要办理《土地征收方案》？

6、占用农用地建设审批流程是什么？

7、占农用地建设核心及需要提交哪些材料？

8、土地使用权转让要点有哪些？

9、一级开发其他手续办理（水利、环保、能源、市政、交通）

10、建设用地预审全流程汇总分析；

11、如何判断占农项目是否可以**建设预审？

12、建设用地预审审核主要内容、手续讲解，如何顺利**审核？

13、建设用地预审审核需要提交哪些材料？

14、《农转用方案》《补充耕地方案》《供地方案》《土地征收方案》要点分析；

15、《基本农田补划方案》、《规划修改方案》要点分析；

16、项目占耕、占林情况分析；

17、地灾、交评、环评、考古、压矿、立项等相关情况说明。

第四讲：如何进行土地征收，土地征收转用如何组卷，土地征收注意要点和流程，助力一级开发项目

1、土地征地/拆迁工作全流程

2、土地征收转用全流程讲解；

3、如何完成项目征地？

4、土地征收手续如何办理？

5、土地征收转用找哪些机关审批？

6、土地征收农民社保如何解决？

7、土地征收转用案例分享（从选地——征收完成）；

8、征地协议核心内容呈现

9、征地补偿方案注意要点及赔偿要点

10、征地补偿费用测算

11、拆迁费用测算

12、征地案例

第五讲：如何抓住增减挂钩、占补平衡机遇，购买建设用地、耕地指标，落位一级开发项目，实现一二级联动？

1、什么是拆旧区？

2、什么是建新区？

3、如何周转建设用地结余指标？

4、增减挂钩政策？（政策、经济、指标、项目）

5、如何**增减挂钩挖掘存量？

6、如何**增减挂钩落位项目？

7、房企操作增减挂钩项目如何盈利？

8、增减挂钩项目操作流程、费用、时间

9、增减挂钩项目如何拆旧、建新、周转指标

10、增减挂钩资金如何使用

11、增减挂钩房企如何盈利？

12、增减挂钩指标买卖流程

13、案例分析

（1）XX市社会投资城乡建设用地增减挂钩试点项目

（2）XX市指标异地购买增减挂钩案例分析

（3）XX市指标异地使用增减挂钩案例分析

14、什么是占补平衡？

15、何种项目需要占补平衡？

16、对于房企有哪些占补平衡机会？

17、占补平衡的政策和指标交易模式？

18、占补平衡交易流程

19、占补平衡的其他工作要点

第六讲：土地一二级开发联动模式解析及案例分析

1、土地一二级开发联动，低价拿地模式解析分析

2、土地一二级联动实现项目落位要点分析

3、土地一二级联动全流程操作模式及要点分析

4、土地一二级联动项目操作步骤重点把控

5、土地一二级联动如何排他控地

6、土地一二级联动能否拿地风险要点把控

7、影响土地一二级联动要点分析及痛点解决

8、土地一二级联动之一级开发操作要点

9、土地一二级联动注意要点（规划、收储、出让、成本、收益等）

10、土地一二级联动低价如何确定

11、土地一二级联动溢价如何返还

12、土地一二级联动优势有哪些？

13、土地一二级联动劣势有哪些？

14、土地一二级联动对政府的要求有哪些？

15、土地一二级联动对企业的要求有哪些？

16、土地一二级联动对企业**终效果如何？

17、土地一二级联动有哪些风险？

18、土地一二级联动全流程解析

19、如何真正实现土地一二级开发联动

20、土地一二级联动案例解析（住宅＋产业模式分析）

21、土地一二级联动案例解析（城市更新、旧改模式）

第七讲：土地一二级联动之产业勾地要点全析，助力快速精准拿地（未来产业勾地遇到的土地问题几乎全部在这里了）

1、产业勾地与传统招拍挂优缺点对比

2、近期热门勾地产业汇总分析

3、产业勾地与各企业合作模式分析

4、产业勾地土地痛点解析

5、产业勾地全流程解析

6、产业勾地主要的利用模式分析

7、文旅康养产业勾地模式分析

8、大数据产业勾地模式分析

9、乡村振兴产业勾地模式

10、高新科技产业勾地模式分析

11、产业勾地如何确定多元化产业勾地土地性质、用途与类型？

12、住宅、商业、工业用地如何划分？利用机会以及利用特点是什么？

13、文旅、康养、其他不同产业勾地应获取何种土地？

14、教育、科研、医疗用地特殊要点分析及优劣势分析

15、科研、教育、医疗等各类用途、用地能否分割销售及要点把控

16、国企改造，划拨转出让，需要注意哪些要点，如何规避风险？

17、国企改造，项目变性，需要如何操作？

18、勾地排他条件应如何设定，如何做好控地？（国企有哪些优势）

19、如何预判产业勾地土地获取周期

20、地获取成本底价如何确认

21、产业勾地对接部门及要点谈判

22、产业勾地协议签订注意要点

23、产业勾地地价溢价部分如何返还

24、如何全面分析产业勾地地块风险

25、土地出让金返还制度分析

26、行内标杆：A集团文旅康养项目产业勾地全流程及要点解析

27、行内标杆：A集团大数据产业勾地案例全流程及要点解析

28、行内标杆：A集团冰雪产业勾地案例全流程及要点解析

第八讲：土地一级开发入市程序及相关内容

1、国有土地使用权收储工作流程及要点

2、国有土地使用权有偿收回程序流程

3、土地收储提交材料汇总

4、土地供应工作流程和要点

5、土地一级开发验收入市流程图

6、验收程序及内容

7、结案验收步骤

8、入市交易及其他后续工作

9、审计成本要点

10、验收结案相关要点

11、入市交易及后续工作

12、土地用途都有哪些？应该如何利用？

13、土地所有权都有哪些？应该注意哪些要点？如何核实利用？

14、国有/集体使用权供应、获取方式都有哪些？

15、何种项目必须招拍挂出让？（集体/国有两个维度解析）

16、何种项目可以协议/划拨出让？（集体/国有两个维度解析）