课程引言

新形势、新政策下，房企以及众多投资企业开始发力文旅、康养等产业地产运营、城市更新、旧改收并购等业务，但是大部分企业目前对于产业拿地、城市更新、收并购、旧改等业务前期拿地涉及指标紧缺、规划不符、土地缺陷、土地问题、土地风险、生态触碰、拿地模式等问题认识程度不足，大家对于拿地前期涉及的土地问题与土地风险存在很多疑虑，导致很多项目无法推进、导致很多项目风险重重，导致公司资金链断裂，耽误公司业务发展。如耕地、林地、园地是否可以建设，如何建设、基本农田是否可以建设占用，如何调整风景名胜区、生态红线、自然保护地等边界，如何规避生态风险、工业是否可以修改规划建设住宅、目前公司地块再开发能否划拨获取、目前公司更进地块应该**何种途径拿地、应该如何解决相关痛点等等相关问题。

本次课程我们将系统讲解大家在拿地过程中遇到的各类问题、风险及解决方式，比如：如果**国土空间规划“多规合一”解决建设用地指标紧缺问题、解决规划不符问题、如何**土地规划、城市规划、生态规划修改解决目前拿地问题，快速拿地、如何解读与实操执行修订后《土地管理法》及《土地管理法实施条例》，利用集体土地入市模式扩宽公司拿地途径、如何将公司项目划入“区片开发”范围内建设商品住宅项目、如何操作土地征收项目、如何把控收并购土地风险，避免项目大坑、如何利用新政策拓展公司拿地新模式、如何做好旧改项目，明确拿地模式，控制拿地风险、如何**政策支点节约公司资金，省时、省力、省钱获取项目。

如何控制拿地风险，减少拿地成本是是新年重中之重。作为开发商，作为投资企业，必须把握国家国土空间规划的时代机遇让公司项目符合规划，购买建设用地指标需要巨大成本花费，如何避免，也是必要之策。新的一年，我们必须为公司谋求更多发展，更多项目，更多机会，为公司发展节省更多成本，我们站在实操角度，挖掘项目风险，控制项目风险，帮助大家解决项目实操问题，解决拿地棘手问题及痛点。

本课程将全方位从相关政策、操作要点、发展方向、工作流程方面对上述问题进行全面解析。全方位阐述各类拿地模式及优缺点、解决拿地问题及各类风险以及做好政策解决，紧跟时代发展，做好房企转型新发展。系统横扫投资部一切土地问题，实现地产一二级联动。

课程收益

全方位解读《土地管理法》、《土地管理法实施条例》关键要点，帮助企业落实相关政策、制定拿地实操策略

全面掌握2021年各类拿地新模式及拿地途径

了解如何控制规避拿地风险，把控旧改、城市更新产业勾地、收并购等风险

全面掌握如何控制拿地成本，节约公司拿地资金

抓住当前政策机遇，合法、合规操作项目地块，节约资金、快速拿地

全面了解掌握如何获取新增建设用地指标（未来拿项目必须具有建设指标）

全面了解没有新增建设用地指标，应该如何周转指标落位项目

全面了解存量指标如何利用，如何与城市更新项目更好结合

系统了解土地规划、城市规划修改要点及流程，服务产业勾地、城市更新业务

10、系统掌握产业勾地系列土地知识，如何解决勾地土地问题、怎样勾地、勾何种土地、如何保障获取土地、勾地注意要点，横扫勾地全部土地知识

11、全面掌握集体土地入市核心内容，为公司未来获取项目提早准备

12、如何掌握占补平衡、增减挂钩、农转用等一二级联动棘手问题，系统了解一级开发内容，融合城市更新，更好为工作服务

13、土地一级开发手续、成本、合作模式、收益模式等核心问题及风险把控

14、如何清晰了解地产一二级联动模式，实现地产一二级联动

15、解决拿地前期、土地一级开发全过程以及**终拿地的重要土地问题（从非建设用地到拿地的全部土地问题处理）

16、未来国企拿地模式分析、国企土地再开发案例分析（如何拓展国企业务，开拓拿地方向）

17、站在项目政策、规划、生态、成本、手续、关系、协议、合作模式、拿地模式等方面企业如何全面控制拿地风险；

18、如何从根源规避其他拿地风险、控制拿地成本，提高利润空间，精准拿地，为公司战略布局

【适合对象】

土地一级开发单位、城投公司、城市更新企业、房地产开发投资公司、房地产企业相关企业、产业地产开发企业、文旅康养、特色小镇企业、养老、企业法务、律师、文旅、康养、产业园相关开发企业与策划单位以及政府、金融机构、土地利用等相关单位。

讲师介绍

【讲师介绍】于欣

土地开发利用专家

曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人

任职于国内知名科技园区、科技城建设集团

负责众多开发企业项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。

长期指导众多知名公司地产一二级开发联动、产业勾地、产业规划设计、运营、招商等工作，具有丰富的土地业务经验与资源。

承接众多开发企业勾地业务咨询顾问与培训等工作。

专长领域：

1、土地政策咨询及拿地指导建议：长期负责土地开发企业前沿土地政策咨询、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》解读与培训、土地利用方式探索、土地日常管理、具体地块拿地途径分析及建议等工作，能更好的抓住政策核心，抓住政策机遇，为开发企业提供实操技能培训，全部为干货、要点、核心。

2、土地规划业务：参与主导国家上轮多个省市地区规划编制，了解规划制定逻辑和核心要点，能更好的与地产开发拿地想结合，解决开发公司拿地规划问题、法律问题，为公司拿地减少风险，提供保障。长期负责土地开发企业项目用地规划修改问题，确保企业用地合规合法，为公司省时、省钱。长期帮助土地开发企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，为地产开发企业争取更多业务类型。

3、土地综合业务：参与主导众多省级、市级征地补偿标准确定、基准地价确认等业务，能更好的为企业提供土地估价相关知识体系。同时参与主导国家众多增减挂钩、占补平衡、基本农田、建设用地整治、土地后备资源调查利用等业务，为开发企业涉及的土地问题进行全面系统的讲解，全面的将知识系统化，由企业理解的点状到面状的全面把控，解决企业土地相关问题的空白和盲点。

4、土地风险把控等业务，参与众多地产企业、国企土地再开发再利用、城市更新项目拿地、收并购项目拿地、海岛开发、生态红线开发利用、黄河沿线、河道开发利用、风景名胜区开发、自然保护地、基本农田建设占用等项目风险把控及规避业务。

5、土地一二级开发联动、产业勾地业务：长期负责公司一二级开发联动业务，完成项目手续办理、一级开发测算、产业规划设计、合作协议确定、二级拿地、测算、投资分析、项目收购、产业勾地等工作，确保公司项目稳步有序推进。因为有系统的工作经历，所以能将庞大的土地知识体系与地产一二级联动开发进行更好的结合，为地产开发企业更好的服务，更好的为大家提供系统的讲解。

部分服务企业：

中交集团体系公司、中建集团体系公司、中铁集团体系公司、首创地产、富力地产、保利地产、碧桂园控股、金茂地产、金地集团、华侨城小镇集团、绿城小镇集团、国药集团、华润集团、天恒置业、万润控股、澳林控股、电建集团、成都电工集团、海伦堡地产、佛山建投集团、山西三建集团、郑州天河集团、杭州联发集团、青岛城投集团、理想城地产、山东振东建设投资、武汉东合置业、佰昌集团、河南汇鼎旅游、河北正迪旅游开发、兴瑞税务事务所、德恒律师事务所、河南西元置业、丽雅置地、川酒集团、河南康养产业发展中心、深圳盐田港置业、龙腾地产等等众多企业。

课程大纲

一、新形势地产发展中土地问题梳理及风险把控（集体土地入市、项目收购、产业地产、城市更新都会遇到的核心问题）

1、如何争取新增指标，落位公司项目，布局产业勾地项目

2、如何挖掘存量建设，抓住项目机遇，布局城市更新项目

3、如何参与规划设计，解决规划难题

4、如何修改规划及风险要点，解决棘手问题

5、如何利用集体经营性建设用地，做好项目拓展

6、如何把握土地征收政策，降低公司风险，系统了解征地知识（保障项目征地）

7、如何利用点状供地政策和四荒地，在产业勾地过程中，节约公司资金

8、如何解决拿地过程中遇到的土地风险问题

9、系统讲解拿地过程中一切棘手土地问题

10、占补平衡、增减挂钩等相关问题解决

**讲：开发商如何参与国土空间规划编制，争取新增建设用地指标，保障项目符合政府规划，扩展拿地新模式，合理布局公司项目（提前布局产业勾地/集体土地入市秘诀，落实《土地管理法实施条例》内容）

1、认识规划发展历程，了解机遇所在

2、把握土规、城规、生态规之间的关系，深刻认识“多规合一”，更好对接政府

3、农用地、建设用地、未利用地等地类与地产开发利用学习，把握地产开发利用要点

4、规划时间和审批程序内容把握，让开发者精准对接报批报建部门

5、土地用途区、建设用地管制区深刻理解与利用，确定哪些项目可以开发，分析项目是否合法合规，控制项目风险（确定可拿地区域）

6、如何将违法项目变合法

7、确定禁止开发区域，以及禁止开发区利用要点（避免项目后期被拆，控制拿地风险）

8、生态保护红线利用要点和机遇汇总要点分析

9、全面分析基本农田是否可以建设及处理方式

10、如何解决项目占用基本农田等重大问题，把握国家机遇

11、如何将基本农田和田园综合体项目全面结合利用

12、规划与建设用地、项目开发关系透彻分析

13、规划图件学习认知，开发项目规划要点分析，合法性分析

14、如何让公司项目符合原始规划详操与流程，避免后期修改规划（结合案例实操讲解，包括要点、程序、时间等等内容，如何快速争取新增建设用地指标）

15、XX开发商操作案例展示

16、公司应该如何抓住当下政策布局产业勾地、城市更新项目

17、X县规划建设用地争取与指标周转案例

18、如何让将来项目可以征地方式操作

19、划拨用地利用要点（国企必备）

20、土地性质风险如何识破（涉及收并购、城市更新项目）

21、房产性质风险如何识破（涉及收并购、城市更新项目）

第二讲：开发商如何修改规划，链接一二级开发，快速拿地（解决当下集体土地入市、产业勾地土地/城市规划不符问题）

1、规划修改政策分析

2、规划修改管制区分析，哪些管制区可以修改规划

3、规划修改用途区分析，哪些用途区可以修改规划

4、哪些项目可以修改规划？（主要涉及产业拿地）

5、如何把控规划修改审核要点？

6、开发商如何把控修改规划流程、时间、费用？

7、当前政策下开发商应抓住哪些机遇？（如何抓住机遇，落位项目）

8、占用耕地、林地、园地是否可以修改规划？

9、X市产业园区建设修改规划案例、X市旅游项目建设修改规划案例

10、城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划关系和要点分析（城市更新项目如何修改规划、如何落位）

11、城市规划可修改规划内容分析、不可修改规划内容分析(城市更新工改住、容积率等内容)

12、城市规划修改流程汇总及土地性质分类

13、规划修改费用、时间、要点分析

14、如何修改土地用途、容积率等关键指标

15、项目修改案例分析

第三讲：产业园、文旅、康养、乡村振兴产业企业如何参与村规划编制，促进拿地进度及2021年拿地新模式解析分析

1、了解时代背景，抓住国家机遇

2、了解村规划发展趋势，抓住未来拿地机遇

3、解决农村地从哪来

4、解决钱从哪来

5、解决人到哪去等问题

6、学习农村项目国企应该如何布局、如何规划等主要内容

7、国企开发商如何让规划符合项目策划？

8、农村建设用地指标如何周转，如何流转进入城市

9、开发商如何把控村规划流程、时间、费用？

10、开发商如何在农村合理布局项目，做好项目策划，保障项目落位

11、试点地区国土空间规划-村规划案例展示

12、农村开发项目协议要点分析、风险分析

13、农村土地项目拿地模式及合作模式分析

14、农村项目开发流程、模式、要点分析

15、农村土地勾地要点和拿地方式分析

16、农村拿地案例解析

第四讲：农村三块地改革学习，《土地管理法》、《土地管理法实施条例》核心突破解读与落地实操指引，主讲集体经营性建设用地入市、土地征收、宅基地改革与房地产结合落地

1、集体经营性建设用地概念及地类介绍

2、国家允许集体经营性建设用地入市的背景和原因

3、集体经营性建设用地入市的相关政策要求

4、集体经营性建设用地入市的前提要求和风险要点

5、集体经营性建设用地利用要点有哪些

6、集体经营性建设用地入市方式介绍（就地入市、异地入市、调整入市）

7、集体经营性建设用地入市主体都有哪些

8、集体经营性建设用地一级开发主体都有哪些？

9、集体土地入市一级开发成本如何确定？

10、集体经营性建设用地入市地类都包含哪些？

11、集体土地入市规划如何核实明确，确保项目符合规划

12、集体土地入市产权权属如何明确，确保依法登记

13、农村土地确权/城市不动产登记内容解析

14、集体经营性建设用地入市村民决议书都包含哪些内容？

15、集体经营性建设用地入市合同内容都包含哪些？

16、集体经营性建设用地出让费用组成和后期费用分配

17、集体经营性建设用地的获地模式，何种项目可以招拍挂，何种项目需要协议出让，特殊点要求

18、各种取地模式下，集体经营性建设用地入市程序与操作流程

19、其他融资要求、建设标准、销售、权力主体利益分配等相关要求

20、集体经营性建设用地入市入市底价如何确定

21、集体土地入市对地产企业有哪些机遇与挑战？

22、集体土地入市对产业发展有哪些影响？

23、集体经营性建设用地入市未来发展趋势分析

24、国有土地与集体土地优劣势对比，分析拿国有土地与集体土地的区别与特点

25、集体经营性建设用地未来地位、价值和流通性分析

26、集体经营性建设用地未来发展方向与趋势的预判及地产机会要点，对地产企业的影响以及机遇挑战。集体经营性建设用地未来的发展走势，供地方向、供地方式、供地数量、利用率、使用范围分析

27、何种物业形态拿集体，何种物业形态拿国有，相关拿地分析与建议

28、小镇项目获取集体土地的优势和契机、价值点在哪里？集体土地入市对小镇的契机

29、特色小镇项目，未来是建议拿集体，或是国有，要点分析

30、集体经营性建设用地入市案例分析

31、农村土地征收概念解读

32、未来哪些项目和区域可以征收土地？

33、未来想要征收土地需要达到哪些条件？

34、成片开发/城市开发边界与土地征收关系分析

35、《土地管理法》改革前后征地程序变化与要点分析

36、土地征收对地产企业拿地影响情况分析

37、如何实现集体土地转为国有土地，建设商品住宅项目？

38、宅基地概念及审批权限

39、宅基地改革政策解读分析？

40、宅基地不退出可以做哪些业态？

41、宅基地有偿退出可以做哪些业态？

42、如何将宅基地转变为产业发展用地？

43、宅基地改革对地产企业有哪些影响？

44、未来如何利用宅基地发展文旅、康养、乡村振兴项目

45、关于土地征收、宅基地利用的其他要点

第五讲：土地一二级联动之产业勾地要点全析，助力快速精准拿地（未来产业勾地遇到的土地问题集合）

1、产业勾地与传统招拍挂优缺点对比

2、近期热门勾地产业汇总分析

3、产业勾地与各企业合作模式分析

4、产业勾地土地痛点解析

5、产业勾地全流程解析

6、产业勾地主要的利用模式分析

7、文旅康养产业勾地模式分析

8、大数据产业勾地模式分析

9、乡村振兴产业勾地模式

10、高新科技产业勾地模式分析

11、产业勾地如何确定多元化产业勾地土地性质、用途与类型？

12、住宅、商业、工业用地如何划分？利用机会以及利用特点是什么？

13、文旅、康养、其他不同产业勾地应获取何种土地？

14、教育、科研、医疗用地特殊要点分析及优劣势分析

15、科研、教育、医疗等各类用途、用地能否分割销售及要点把控

16、国企改造，划拨转出让，需要注意哪些要点，如何规避风险？

17、国企改造，项目变性，需要如何操作？

18、勾地排他条件应如何设定，如何做好控地？（国企有哪些优势）

19、如何预判产业勾地土地获取周期

20、地获取成本底价如何确认

21、产业勾地对接部门及要点谈判

22、产业勾地协议签订注意要点

23、产业勾地地价溢价部分如何返还

24、如何全面分析产业勾地地块风险

25、土地出让金返还制度分析

26、土地一二级开发联动模式核心要点解析

27、土地一二级联动模式及优缺点分析

28、土地一二级联动风险规避分析

29、土地一二级联动收益模式分析

30、土地一二级联动案例分析

31、行内标杆：A集团文旅康养项目产业勾地全流程及要点解析

32、行内标杆：A集团大数据产业勾地案例全流程及要点解析

33、行内标杆：A集团冰雪产业勾地案例全流程及要点解析

第六讲：2021年拿地创新模式分析、战略布局要点把控及拿地成本控制、拿地风险把控

1、“双集中”供地政策房企应对策略分析及政策走向展望

2、2021年应如何获取国有用地，建设商品住宅，获地模式分析及操作要点指引；

3、2021年集体土地入市发展趋势预判及供应量、供应方向预判；

4、未来企业与集体合作开发建设模式如何利用及优劣势分析

5、未来城市更新、棚户区改造、“三旧改造”拿地模式分析及要点把控

6、多渠道、多融合、多路径创新拿地模式分析及案例解析

7、站在项目政策、规划、生态、成本、手续、关系、协议等方面企业如何全面控制拿地风险；

8、如何从根源规避其他拿地风险、控制拿地成本，提高利润空间；

9、如何做好项目合作、拿地、流程把控和控地开发；

10、土地一级开发手续办理、成本测算、征地拆迁、规划设计、收储等实操讲解；

11、土地一级开发开发模式、收益模式、风险规避、开发管理等实操讲解分析；

12、其他**新土地政策解析与执行落地指引