【课程背景】

2020年，在疫情影响之下，国际和国内形势都发生了前所未有的变化，国内经济形势将走向何方？

房地产在中国经济领域的位置，不可谓不重；其对各行业的影响，不可谓不大，未来发展趋势是什么？

【课程收益】

Ø 分析宏观经济背景

Ø 预判未来发展趋势

【课程特色】案例，深入浅出听得懂；科学，背后理论讲得明；实战，学之能用定方向；展望，以史为鉴看未来

【课程对象】相关需求者

【课程时间】6小时

【课程大纲】

一、 我国房地产现状和趋势是什么？

1、 分区域看待房地产

Ø 细数各个城市群的房地产价格走势

2、 大鱼吃小鱼的游戏

Ø 124家上市房企数据分析

Ø 结论：整体市场在向头部企业集中

3、 房地产融资情况（金融领域的角度）

Ø 银监会与银行的博弈：限制资金流向房地产

Ø 保险牌照与房地产：多家保险公司背后正是房地产

Ø 第三方：钜派的起起落落

Ø 私募、信托：两家头部房地产企业的融资成本

Ø 结论：由于中国经济滞胀，对未来融资成本不宜乐观

4、 未来房地产发展趋势展望

Ø 住宅：去库存——2019年建筑工程业新签合同书74%为住宅

Ø 商业地产：TOD（transit-oriented development）发展模式——商业地产以及商住两用地产是“蓝海”

Ø 轨道车站上盖——香港九龙城综合体

Ø 轨道车辆段上盖——香港将军澳车辆段

Ø 综合设施上盖——上海TODTOWN天荟

案例：香港太古广场、深圳华润中心、广州中信广场、北京东方广场

Ø 对房企的要求：瘦身去杠杆

5、 决定发展趋势的主要因素：核心城市的特征——贸易 金融

Ø 现代工业化的必然规律：发达的商业

Ø 金融发展伴随商业而生

Ø 核心城市发展后期：高端人才聚集，土地稀缺加剧

案例：银行的起源：票据贴现、企业融资

思考：深圳是否属于核心城市？

6、 世界著名核心城市，寸土寸金

Ø 城市发展规律之一：人口跟着产业走，产业聚集在中心

Ø 城市发展规律之二：核心城市的市中心，地价上天

Ø 城市发展规律之三：市中心，商业区，价**高；越接近市中心，越是贫民窟——意外，但是必然规律

Ø 城市发展规律之四：市中心寸土寸金，土地不够用

案例：纽约曼哈顿区百年历程、深圳市近年来土地财政收入以及增速看土地是否稀缺

二、 房地产政策框架和面临挑战

1、 以往政策梳理：需求端与供给端

Ø 需求端：限购

案例：深圳炒房团深房理，收到七部门联合治理

Ø 供给端：增加

案例：历年土地出让金走势

Ø 土地出让金与基础建设：高房价→高土地出让金→基建→扩大内需

2、 未来真正的大动作：金融端

Ø 近5 年均强调“平稳健康发展”，其中4 年提及“房住不炒”

Ø 近8 年6 次提及“住房租赁”

案例：2013年以来关于房地产政策回顾，结合货币政策、财政政策

Ø 行业三维度 政策：房企、银行、土地

案例：2020年夏天，三道红线促行业降杠杆；2020年**后一天，房地产贷款集中管理制度影响；2021年，土地集中出让机制助力稳地价

3、 房地产价格背后的

4、 房地产政策展望

Ø 如果房价暴涨：实体经济受损

案例：香港房地产挤压实体经济

Ø 如果房价暴跌：商业银行受损

案例：美国大萧条陷入死循环

Ø 如果房价平稳不动：开发商受损

Ø 稳住房地产，鼓励实体企业突围——供给侧改革

Ø 房地产行业洗牌：整合（市场向头部集中） 瘦身（去库存去杠杆） 转轨（商业地产）