社区商业是一种生活表达--社区商业、邻里中心商业招商和运营

**部分：社区型商业分析

1.商业商业体的三种形态

1.1.城市中心型

1.2.社区型

1.3.城郊型

2.社区型商业体形态的发展趋势

2.1.社区商业的特质

社区商业的特质是：就近方便、价廉物美、服务多样，是一个具有亲和力的“好邻居”。

2.社区型商业体的品牌定位要点

2.2.1.属地型商业 从零散商业向集中、专业、现代转化，动力是消费水平的不断提高，多以生活广场类为主。

2.2.2.因住而商服务半径 3 公里案例 1：上海浦东嘉里城

嘉里城的目标是打造品质生活，所以特别注重"小资生活"及浓重的情调。业态配比：

零售占比 42.5%，其中主力店占到 12.5%，以 Gap、H&M 为主的年轻快时尚品牌主打； 餐饮占比 30%；

娱乐休闲占比 20%； 儿童零售和游乐占比 7%

地下一层设有 Ole 精品超市；

客群所需要的高端、有品质及舒适休闲的购物环境，业态组合完全准确地表达了这一定位。

2.3.社区型商业在整个商业体中的营业额对比情况案例 2：恒隆广场

恒隆在内地 8 座商场 2016 年上半年合共录得港币 15.59 亿元的租金收入，较去年同期下降 7%。恒隆在内地的旗舰项目正经历**大危机，其在内地**赚钱的两座商业体上海港汇恒隆广场租金收入下降 5%至港币 5.76 亿元，上海恒隆广场租金收入下降 13%至港币 3.95 亿元。两商场零售额亦分别减少 2%及 6%。

案例 3：大悦城

2016 年上半年，大悦城地产营业收入 27.89 亿元，同比上升 25.4%。旗下七家大悦城录得租金收入 10.5 亿元，同比增长 23.6%。其中，朝阳大悦城、天津大悦城、西单大悦城运营情况持续良好，业绩获得大幅度提升。

上述对比，揭示社区型商业由一种业态到一种形态的成长，未来大型综合性购物中心及中型社区购物中心是市场的主流产品。

3.社区型商业发展的内生动力

3.1.需求刚性； “足不出户”满足生活的需求，且品质感日益上升。

3.2.体量较小，风险可控； 投资和经营的风险随市场化的成熟而日益稳健。

3.3.更贴近客群，具备线上商品及服务植入的想象空间。 线上线下的打通，具备了服务的无缝对接。

4.社区商业模式发展的前景

4.1.市场需求巨大，从成熟市场经验来看，社区商业消费已占其整体商业构成的60%—70%， 产品线也日渐成熟。

4.2.传统商业竞争格局加剧，城市级商业风险增大。举例：奢侈品销售的变化

4.3.社区商业发展模式越发清晰。

目前的定位原则和今后的金融方式都呈现显著的逻辑方向

5.商业业态调整和谈判技巧

1. 商业体开业招商品牌定位的检讨

2. 商业体的开业后的调整并不一定是对原有定位的更正或是推翻之前的模式，

是在不同时期商业体针对市场主动求变。对商业体而言，前期的定位、规划、招商到开业只是起点，项目开业后伴随始终的品牌调整和升级才是永恒的话题。

检讨的步骤：

**， 从掉铺率看开业定位的差异；

第二， 从商业体的形态看定位的准确性；

第三， 从租金贡献率看商业体发展可持续性。

案例 4：中信泰富广场**次和第二次品牌调整（2003 年、2016 年）

6.不同业态的发展和经营要求分析

6.1.消费群体的需求的改变

分析：

**， 轻奢品的涌现，体现年轻一族的消费取向。

第二， 支付手段的丰富催生新的经营形式；（O2O 的兴起和“食里洋尝”）

第三， “体验”成为不二的法则。

6.2.业态配比于开业之初和运营过程的重点转移

**， 商业体的零售、娱乐、餐饮业态比例经历了从 5：3：2

到 4：3：3 到 1：1:：1 三个阶段；

对比 2015 年与 2016 年样本商业体业态调整变化数据，零售业态整体配比有所减小，体验性业态配比呈上升态势，特别是儿童亲子及服务类业态增长幅度相对较大。

第二， 餐饮对于商业体的意义。餐饮业态是商业缩短培养期和保障持续人流的重要手段，但租期长、承租能力较低，宜业态规划先行、合理配置。

第三， 儿童业态的兴起

第1， 情趣化界面，**建筑、景观、神话故事、环境、氛围、配套设施、商业推广等全面表现主题元素。

第2， 互动式动线，为出现在商业体流线上的休憩设施、艺术装置增加互动元素，

可以是童趣、艺术等多种形态，不仅为家长提供交流休息的空间，同时也是小朋友们的玩乐空间，并且可以考虑增加主体性的消费空间，提高商业坪效。

第3， 更理想的业态配比，实现家庭娱乐氛围与租金收益共存的目标。

第二部分 运营管理要素

1.运营管理分析的要素

1.1.租户端指标分析

1.1.1.从租售比及其分布范围，了解整个商业体的健康情况。

1.1.2.从提袋率了解租户单个品牌的运营情况，从而确定是否需要调整业态。

1.1.3.从人流及其分布，引致大数据的采用和热力图的编制。

1.2.经营端指标分析

1.2.1.从坪效及其分布阶段，判断商场整体的成熟程度。

1.2.2.从业态经营面积占比和租金贡献率，看商业的业态分布的合理性

2.业态分布比例

2.1.在商业体刚进入中国市场时，其业态的比例；以及近年来，这种比例的变化。

2.2.业态变化调整时，从运营的角度，需要掌握哪些要点。

3.营业额数据获得的三种方式及其控制

3.1.租赁 POS

3.2.开放端口

3.3.手工报表

3.4.如何控制“飞单”。

4.POS 与银行的关联

4.1.融资性租赁方式

4.2.银行专户与 POS 购买

5.市场推广活动与运营质量

5.1.市场推广的四大功能

5.1.1.活动组织

5.1.2.美陈展示

5.1.3.媒体通路

5.1.4.公共关系处理

5.2.市场推广活动的现场管理

6.运营现场管理的其他方面

6.1.花车租赁和管理

6.2.租户或顾客投诉或事故的处理要点

第三部分 财务管理要素

1.商业综合体收入的不同属性

1.1.租金收入 租金收入是投资者回报

1.2.物业服务费收入 维持日常运营的费用

1.2.1.管理和服务人员的工资；

1.2.2.公共设施、设备日常运营和维保费用；

1.2.3.清洁和绿化管理费用；

1.2.4.保安及秩序维护费用

1.3.推广费收入

推广费收取的方式和额度构成

1.4.停车场管理收入时租和月租

1.5.其他收入有偿服务

2.商业综合体财务管理的抓手

2.1.预算发生制

2.1.1.何谓“预算”？ 预算是经营管理目标在财务上的表达

2.1.2.商业综合体预算编制

（表例：预算编制表）

2.2.建立“成本中心”和“利润中心”

3.商业体财务内控

3.1.收支两条线

3.2.预算发生制

3.3.改建与维修账务管理

3.4.固定资产管理

4.“滞纳金”的提出和运营

4.1.“滞纳金”如何计算 宽容期概念的导出

4.2.“滞纳金”在催租中的运用

4.3.催租的一般流程

（表例：催租函）

5.“营改增”情况下对于免租条款的处理

5.1.“视同销售”的风险和规避

5.2.合同条款的处理方式