商业项目招商测算实务课程背景：

目前，商业地产购物中心受新冠疫情影响，今年上半年开业幅度大幅下降。无论是已经从事还是正在转型的地产企业，对于一个商业项目如何立项，主要的关注点以及测算的手段是什么，都是值得探究的。

本课程就是在这个方面，为相关企业导入概念和介绍一些手段，以满足这种需求。

课程收益：

**传授当前商业综合体，特别是购物中心的业种、业态构成，使得听课者了解并掌握“投、融、管、退”的要素，尤其是项目立项时的关键指标和重点项，从而满足项目本身的立意。

适合人群：

房地产企业负责持有型商业项目的总经理、副总经理、新任总经理和储备总经理、拟派驻项目和兼职项目的总部专业部门经理和部门负责人。

商业地产资产管理部及项目的运营、市场推广、财务等部门，致力发展成为商业项目总或综合体项目总的高潜人才。

课程大纲：

1. 商业地产与销售类地产的区别

1.1 产权转移与否与溢价的归属

1.2 高周转vs.细经营

1.3  快速收回投资和形成稳定的现金流

1.4 资本化率背后的收益

2. 决定商业地产拿地与否的指标体系

2.1 容积率与有效出租面积

2.2 商业类型和地块所在区域

2.3 短期土地增值收益还是长期经营收益

2.4 商业地产的“投、融、管、退”机制，对于是否“投”的决断。

案例一：上海某购物中心的购买和出售

3. 商业地产收益的财务测算模型

3.1 几个基本概念

3.1.1 运营管理类财务指标

3.1.2 财务类指标

3.1.3 净收益率

3.2 财务测算的工具

3.2.1 利润中心构造方式

3.2.2 成本中心构造方式

案例二：某著名商业综合体的“利润中心”和“成本中心”构建方法介绍和操作

4. 一般商业体的业态构成及其要素

4.1 市场因素决定业态和配比

4.1.1 通常商业体的业态种类和比例

4.1.2 影响业态配比的原则和要点

4.2 区位决定租金水平

4.2.1 两种租金定价方式

4.2.2 租金收取的三种模式

案例三：某购物中心主力租户的租金制定和重新谈判复盘

4.3 管理能力决定收益的提升和速率

4.3.1 商业的基础文件种类

4.3.2 制度和规范决定了运营的质量

案例四：从某商场的追租过程看规范操作的效果

5. 业态导入需要考虑的方面

5.1 建筑物本身的特点影响了导入的业态

5.2 原有管理体制影响了品牌资源的构成

6. 运营指标体系的构成

6.1 管理端指标体系和标杆—坪效和客流

6.2 租户端指标体系和市场标准—租售比和提袋率

7. 购物中心推广手法和效用

7.1 市场推广的四个功用

7.2 购物中心三个不同阶段不同的推广手法

7.3 市场推广与租金收益

7.4 评判市场推广效果的标准

案例五：某商业体推广策划过程与收益介绍

8. 物业服务品质对于商业体经营阶段的保值和增值

8.1 保洁

案例六：一个清洁外包公司的寻找引出的物业保值

8.1.1 对于不锈钢制品的保洁原则

8.1.2 洗手间的保洁标准和服务细节

8.1.3 公共区域地面的保洁工具和不同作用

8.2 保安（秩序维护）

8.2.1 安全岗位设置和排班的方法

8.2.2 监控中心和消控中心

8.2.3 商户后备钥匙的管理方法及原因

8.2.4 车库秩序维护对经营的影响

8.3 工程设施设备的维护和保养

预防性检修制度的订立及其意义

案例七：一购物中心插接箱事故的防范