资管视角下的商业财务分析与经营决策---- 内容和方法

1. 两种财务制度

1.1 收付实现制

1.2 权责发生制

2. 综合体财务的主要涵盖内容

1）负责制定和完善公司财务管理制度和财务专项管理办法；

2）负责组织和实施公司整体财务预算的编制和管理工作，并控制、考核预算实施结果；

3）负责编制月度财务报表，并对欠租租户按不同等级给出警号级别及采取追账措施；

4）负责公司收银日常运作与管理，包括租户租金、物业管理费、车库停车收入等；

5）负责组织商品、物资、原材料库的盘点工作，协助管理部进行固定资产盘点，并给出盘亏或盘盈的分析报告；

6）负责公司增值税发票的开具、分发、保管工作；

7）负责装订、保管会计凭证、帐簿、报表等与财务有关的档案资料；

8）制定税务筹划方案并负责实施。

3. 预算编制

3.1 形成“利润中心”

利润中心（Profit Center）是指拥有经营决策权，既对成本承担责任又对收入和利润承担责任的实体

3.2 明确综合体收费的不同性质

3.3 各职能部门预算的合成

3.4 形成“成本中心”

3.5 核算体制的形成和方法

3.6 明确预算制和授权制的关联

3.6.1 先有预算才有执行

3.6.2 预算内和预算外的不同逻辑

3.6.3 预算的执行和两条财务“纪律”

3.6.3.1 收支两条线

3.6.3.2 权责发生制

4. 几个重要财务概念和指标

4.1 开业率计算

4.2 MTD 和 YTD

4.3 坪效和GMV

5. 建立有效追账系统

5.1 租赁合同对欠租和追租的描述

5.2 追账系统的流程

5.3 追账与否的重要考虑因素和原则

5.4 滞纳金及其作用

5.4.1 滞纳金的计算方式（宽容期概念）

5.4.2 滞纳金在租赁合同及其续约与否过程中的作用

6. 发票开具和税务安排

6.1 一般纳税人和小规模纳税人

6.2 企业所得税和服务型收入税率的分别

6.3 增值税普票和专用发票及其管理

6.4 税务筹划

7. 综合体运营指标的建立和财务上的意义

7.1 运营端指标

7.2 租户端指标

7.3 指标系统在财务上的表达

8. 综合体质量的财务衡量系统

8.1 管理指标

8.2 财务指标

8.3 两者的异同