资管时代下的商业地产发展新趋势1. 商业地产的三重属性

1.1 地产属性 要点是资金、成本和投资回收周期。在商业地产融投管退的闭环中，它的专注点是投与退。

1.2 商业属性 **对建筑空间的有效利用来获得收入，它的要点是运营。

1.3 资本属性 **对不同成本的资金进行有效利用，来获得资产，然后在产业的大周期中，**买进和退出来获得溢价。

案例一：从凯德的操作看商业三重属性的淋漓尽致的发挥

2. 商业持有型项目有别于销售型项目的本质

2.1 溢价的获取

2.2 从高周转到细经营

2.3 从一次性获取收益到长久的现金流

2.4 建立商誉和品牌效益

3. 商业地产发展的四个要点

3.1 只租不售 做商业地产，是长期投资，这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。

案例二：从2019年上半年营业额超50亿的商场，看商业经营的特点

3.2 讲究细致的定位和客群分析 当客群确定后，**业态、品类组合，以及适合的品牌级次来诠释其功能定位。

3.3 进入和退出在金融手段的丰富而不是简单的物理分割后的散售

3.4 规划阶段运营的介入 在前期拿地、策划阶段，大运营体系就已经介入，以资管的角度建立指标和标准

案例三：从某项目资管对立项的指标定位，看资管如何指导运营

4. 2019年以来的商业发展特点

4.1 以“首店效应”为开端，在优质品牌上做深做强。

4.2 夜间业态成为购物中心增加商户坪效的重要路径，延长营业时间，将夜间营业的商户从传统的影院业态，扩展到休闲娱乐、餐饮服务等多个领域。

4.3 潮玩、艺术是目前购物中心营销创意的两大热门主题，“沉浸式消费”成为一大亮点。

案例四：TX淮海剧院的商业创导

4.4 智能化服务增加商场流量，城市服务与商业空间的联姻巩固项目的社区客群基础，85后、90后成为消费主力。

案例五：从“炒鞋”看消费趋势的转变和特点

5. 新冠疫情情势下商业地产的新现象

5.1 市场推广从通道到销售平台

5.2 双线经营代替单线经营模式

5.3 线上拉新和线下激活日活量

案例六：“林清轩”品牌的成长历程