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张健

房地产投融资策略解析

张健 / 资深房地产投融资和战略讲师

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房地产投融资策略解析

  【课程背景】

 地产新金融时代,房地产之间的战争已经演变成金融战争,金融成为房地产开发商非生即死的分水岭。在中国,95%的房地产开发商倒下缘于资金链断裂。当前,中国的房地产私募基金正日益被房地产产业链、投资人所熟知及关注,但需要我们普及房地产私募基金的本质特征、引导房地产基金行业的正确走向。房地产基金行业的蓬勃发展只是表象,机遇与挑战并存,分化及差距日渐成为常态,因此在当下的热闹背后,必定是掌握了资源与实际操作办法的企业异军突起,在行业内占领先导地位,随后才能顺势壮大。

  【课程对象】

  房企董事长、总经理、财务总监、投融部门负责人;致力于房地产的投资银行、投资机构、信托公司运营管理层;有意进入地产行业投融资的企业高管。

  【培训内容】

  **部分:房地产的政策回顾与形势分析

  第二部分:传统房地产融资难以为继与创新思维

  1、地产行业资本思维

  2、顺势而为-房地产资本创新的重要性

  第三部分:房地产多头融资体系与格局的搭建

  1、房地产融资成本与多元化融资方式

  2、建立市场化的房地产资本体系

  3、阻碍房地产融资市场化的因素:金融市场体系/政策因素/企业因素

  4、中小房地产企业融资误区

  5、如何突破企业瓶颈,重新塑造企业的资金供应链,建立自己的资本运营中心,抵抗风险与收益**大化

  小规模企业:合资合作,兼并。

  中规模企业:新的定位,突出优势,顺势而为

  大规模企业:整合资源,兼并联手,国际资本

  第四部分:房地产融资资源的梳理与渠道开拓

  1、资本结构的梳理

  2、金融资源梳理

  3、渠道开拓

  第五部分:房地产创新融资途径与运用

  1、REITs解剖

  2、私募股权基金融资

  3、境内上市融资

  4、境外买壳上市

  5、企业并购融资

  6、合作开发融资

  7、短期融资融券融资

  8、金融租赁融资

  作业:你目前的企业融资现状,机遇与瓶颈是什么?未来计划?请按照《项目股权融资表格》准备1-2个项目资料(用于第二天的小组讨论)

  第六部分:股权与债权融资的比较

  1、债权与股权融资成本比较:没有**低的成本,只要**优的组合

  2、为何开发股权融资

  3、什么项目适合股权投资

  4、股权融资的优劣势分析:风险与收益

  第七部分:房地产私募股权的实践运作

  1、法律实体:GP-一般合伙人的功能与责任

  LP-有限合伙人的功能与责任

  项目公司的责任与义务

  2、GP基金管理公司的各项职能

  投资选择:如何选择项目?

  融资策略:资本结构,融资渠道,融资风险与成本

  融资方案的制定与交易条件确定

  项目管理:项目操作,在建与销售的风险,财务风险

  项目建设计划,销售计划,还款计划

  财务预测与实际差距,周期财务报表,LP大会

  投资者关系管理与维护

  退出:结算与退出

  3、法律法规:有限合伙制,有限合伙合同

  4、基金法律实体的设置:注册选择地,优惠政策,基金规模与结构

  5、案例分享

  第八部分:房地产企业融资风险识别与防范及近期典型案例分析

  1、常见纠纷案件分析

  2、法律风险防控

  3、近期典型案例解读

  4、企业风险意识

  第九部分:房地产基金及基金管理公司税收分析

  1、有限合伙基金税收

  2、基金管理公司税收

  3、税务筹措探讨

  4、优惠政策探讨

  第十部分:房地产项目融资实战工作作坊(分小组讨论)

  1、如何从基金管理角度选择适合GP要求的项目?

  2、如何从项目建设的各个阶段,选择融资的**时段?

  3、如何从融资成本做到价值**大化?

  4、如何与GP和平共处,一起共管项目,实现各方及基金的**后退出?

  第十一部分:房地产债权、股权融资的风险防范及措施

  1、抵押及质押,担保的风险与防范:

  土地评估与抵押

  项目公司股权质押

  集团信用担保

  第三方担保

  2、财务与管理的风险与防范

  项目公司与GP共管

  财务流通,财务自主调拨与资料披露

  项目退出与利润分配,项目公司结束

  第十二部分:展望未来---不得不知道的趋势,资产证券化 运营

  房地产REITs

  1、起源与发展

  2、美国REITs分享

  3、香港,新加坡REITs

  4、中国REITS现状与未来

  5、房地产REITs在中国房地产产业的重要性

  6、房地产新世纪:资本 运营

  7、什么是房地产运营

  谁可以做运营商

  运营的关键因素

  8、案例分析:万科、万达、凯徳置地……业态决定融资模式

  第十三部分:课程总结及为融资需求企业提供项目分析对接

  1、融资模式总结

  2、企业类别与需求总


张健简历

资深房地产投融资和战略专家,北大纵横管理咨询集团合伙人。全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家、多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学,在房地产市场、投资、管理、研究、开发、金融和战略方面有20多年经验。

曾任职于全球**大的房地产投资集团之一的联胜集团和澳大利亚**大的投资银行麦格理银行,长期担任房地产和金融企业高级管理职位(包括房地产企业董事总经理、区域总经理、副总经理和首席金融专家);多年来惠助国内外许多知名的房地产公司和投资者获得成功。在中国房地产投资、融资和战略咨询服务方面处于引导和领先地位。

为世茂集团、万科集团、中华企业股份有限公司、中房集团上海公司、四川蓝光集团、沈阳玛利蓝集团、香港英皇集团、香港建设(控股)有限公司、英国皇家特许测量师学会、全国工商联房地产商会、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学、上海交通大学、上海财经大学和厦门大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、和授课。

著有《房地产投资》、《房地产企业融资》、《房地产基金实务》和《房地产金融实务》等六部房地产专著。


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