房地产投融资策略解析

　　【课程背景】

　地产新金融时代，房地产之间的战争已经演变成金融战争，金融成为房地产开发商非生即死的分水岭。在中国，95%的房地产开发商倒下缘于资金链断裂。当前，中国的房地产私募基金正日益被房地产产业链、投资人所熟知及关注，但需要我们普及房地产私募基金的本质特征、引导房地产基金行业的正确走向。房地产基金行业的蓬勃发展只是表象，机遇与挑战并存，分化及差距日渐成为常态，因此在当下的热闹背后，必定是掌握了资源与实际操作办法的企业异军突起，在行业内占领先导地位，随后才能顺势壮大。

　　【课程对象】

　　房企董事长、总经理、财务总监、投融部门负责人;致力于房地产的投资银行、投资机构、信托公司运营管理层;有意进入地产行业投融资的企业高管。

　　【培训内容】

　　**部分：房地产的政策回顾与形势分析

　　第二部分：传统房地产融资难以为继与创新思维

　　1、地产行业资本思维

　　2、顺势而为-房地产资本创新的重要性

　　第三部分：房地产多头融资体系与格局的搭建

　　1、房地产融资成本与多元化融资方式

　　2、建立市场化的房地产资本体系

　　3、阻碍房地产融资市场化的因素：金融市场体系/政策因素/企业因素

　　4、中小房地产企业融资误区

　　5、如何突破企业瓶颈，重新塑造企业的资金供应链,建立自己的资本运营中心，抵抗风险与收益**大化

　　小规模企业：合资合作，兼并。

　　中规模企业：新的定位，突出优势，顺势而为

　　大规模企业：整合资源，兼并联手，国际资本

　　第四部分：房地产融资资源的梳理与渠道开拓

　　1、资本结构的梳理

　　2、金融资源梳理

　　3、渠道开拓

　　第五部分：房地产创新融资途径与运用

　　1、REITs解剖

　　2、私募股权基金融资

　　3、境内上市融资

　　4、境外买壳上市

　　5、企业并购融资

　　6、合作开发融资

　　7、短期融资融券融资

　　8、金融租赁融资

　　作业：你目前的企业融资现状，机遇与瓶颈是什么?未来计划?请按照《项目股权融资表格》准备1-2个项目资料(用于第二天的小组讨论)

　　第六部分：股权与债权融资的比较

　　1、债权与股权融资成本比较：没有**低的成本，只要**优的组合

　　2、为何开发股权融资

　　3、什么项目适合股权投资

　　4、股权融资的优劣势分析：风险与收益

　　第七部分：房地产私募股权的实践运作

　　1、法律实体：GP-一般合伙人的功能与责任

　　LP-有限合伙人的功能与责任

　　项目公司的责任与义务

　　2、GP基金管理公司的各项职能

　　投资选择：如何选择项目?

　　融资策略：资本结构，融资渠道，融资风险与成本

　　融资方案的制定与交易条件确定

　　项目管理：项目操作，在建与销售的风险，财务风险

　　项目建设计划，销售计划，还款计划

　　财务预测与实际差距，周期财务报表，LP大会

　　投资者关系管理与维护

　　退出：结算与退出

　　3、法律法规：有限合伙制，有限合伙合同

　　4、基金法律实体的设置：注册选择地，优惠政策，基金规模与结构

　　5、案例分享

　　第八部分：房地产企业融资风险识别与防范及近期典型案例分析

　　1、常见纠纷案件分析

　　2、法律风险防控

　　3、近期典型案例解读

　　4、企业风险意识

　　第九部分：房地产基金及基金管理公司税收分析

　　1、有限合伙基金税收

　　2、基金管理公司税收

　　3、税务筹措探讨

　　4、优惠政策探讨

　　第十部分：房地产项目融资实战工作作坊(分小组讨论)

　　1、如何从基金管理角度选择适合GP要求的项目?

　　2、如何从项目建设的各个阶段，选择融资的**时段?

　　3、如何从融资成本做到价值**大化?

　　4、如何与GP和平共处，一起共管项目，实现各方及基金的**后退出?

　　第十一部分：房地产债权、股权融资的风险防范及措施

　　1、抵押及质押，担保的风险与防范：

　　土地评估与抵押

　　项目公司股权质押

　　集团信用担保

　　第三方担保

　　2、财务与管理的风险与防范

　　项目公司与GP共管

　　财务流通，财务自主调拨与资料披露

　　项目退出与利润分配，项目公司结束

　　第十二部分：展望未来---不得不知道的趋势，资产证券化 运营

　　房地产REITs

　　1、起源与发展

　　2、美国REITs分享

　　3、香港，新加坡REITs

　　4、中国REITS现状与未来

　　5、房地产REITs在中国房地产产业的重要性

　　6、房地产新世纪：资本 运营

　　7、什么是房地产运营

　　谁可以做运营商

　　运营的关键因素

　　8、案例分析：万科、万达、凯徳置地……业态决定融资模式

　　第十三部分：课程总结及为融资需求企业提供项目分析对接

　　1、融资模式总结

　　2、企业类别与需求总

张健简历

资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人。全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家、多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，在房地产市场、投资、管理、研究、开发、金融和战略方面有20多年经验。

曾任职于全球**大的房地产投资集团之一的联胜集团和澳大利亚**大的投资银行麦格理银行，长期担任房地产和金融企业高级管理职位（包括房地产企业董事总经理、区域总经理、副总经理和首席金融专家）；多年来惠助国内外许多知名的房地产公司和投资者获得成功。在中国房地产投资、融资和战略咨询服务方面处于引导和领先地位。

为世茂集团、万科集团、中华企业股份有限公司、中房集团上海公司、四川蓝光集团、沈阳玛利蓝集团、香港英皇集团、香港建设（控股）有限公司、英国皇家特许测量师学会、全国工商联房地产商会、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学、上海交通大学、上海财经大学和厦门大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、和授课。

著有《房地产投资》、《房地产企业融资》、《房地产基金实务》和《房地产金融实务》等六部房地产专著。