【课程简介】

随着房地产行业之间的竞争日趋激烈，房地产投资技能成为一个行业必修课，如何进行土地和项目评估、如何进行项目的可行性分析以及各类风险的辨识和把控成为越来越多开发商的主要工作。

本课程梳理二十多年来的工作实践，对房地产投资的整个过程进行解读、分析，并对房地产投资过程中各类风险的辨识和把控进行分析总结，让房地产行业投资决策人员对投资地块和项目整个过程有个全面的了解和掌握，以史为镜，以标杆企业为坐标，在当前的发展形势下，根据自己企业的特点，作出**优的抉择。

【课程时间】

2天（6小时/天）

【课程对象】

房地产公司总经理、公司投资部门负责人、投资经理、房地产专业教师、学者

【学员人数】：

小班授课，30人为限。

【授课方式】：

理论讲解、互动体验、案例研讨、Q&A答疑。

【课程收益】：

1、 了解房地产企业地块和项目分析的一般规律和技巧；

2、 天时地利人和，了解投资拿地和项目评估必须重点考虑的关键点，避免常规错误的发生；

3、 重点掌握土地和项目价值判断的方法，熟练运用各种方法，做到利润**大化；

4、 掌握项目财务分析方法，编制可行性报告，为投资决策提供依据；

5、 掌握房地产投资各个阶段的风险表现

6、 掌握各类房地产投资风险的防范和控制。

【课程提纲】：

**部分：房地产项目投资分析

一、宏观经济分析与预测  

1.、当前房地产市场状况和政策解读

2、比较过去四次房价下跌的宏观经济背景分析本轮调整的产业周期点

3、白银时代房地产发展特点和房地产投资方向  

4、未来二到三年房地产政策预估和房价判断

█ 课堂讨论：房地产投资判断宏观经济形势的几个关键性指标是什么？

二、竞争市场分析

1.区域市场分析

2.竞争楼盘分析

3.市场分析需要解决的几个问题

4.如何与市场营销部门沟通

█考察报表：市场调研任务书

三、土地评估和产品规划

1.土地市场分析

2地块考察和分析

█考察报表：宗地社会条件调查表

宗地自然条件调查表

3、产品强排

如何**产品规划实现项目销售总额、销售利润**大化？

█实战操练：绿地集团**优化强排方法的介绍和案例现场实践

四、已有项目评估

1、项目分析

2、项目成本分析、

3、项目收益分析

五、财务分析

1、项目建设计划和成本构成

2、项目销售计划和收入估算

3.房地产投资收益分析: 项目的静态投资和动态测算

4．项目投资建议书

5．简要实用的可行性报告的编制要求和问题点

6.如何与财务部沟通资金的筹措

█实战操练：项目的可行性报告的编制模板的使用  

第二部分：房地产投资风险控制

一、房地产投资风险的含义

1、什么是房地产投资风险

二、房地产投资风险的类别

1、总体性风险——所有房地产投资都会遇到的风险。

    ·市场风险——由于各种因素所导致的整个房地产价格大幅度波动，从而给房地产经营者带来损失的风险；

    ·利率风险——由于利率发生变动，引起房地产行市变化， 从而给房地产投资者带来的损失；

    ·货币购买力风险——由于通货膨胀，货币贬值，购买力下降，从而给房地产经营者带来的风险。

2、个别性风险——由于种种不利的影响而给个别房地产经营者带来的风险；

  ·经营风险——由于经营条件恶化，经营管理不善而招致的风险；

  ·业务风险——由于收益的变动而造成的风险，也就是营业收入和销售成本的变动，而影响房地产经营利润和利润大小的风险；

  ·财务风险——由于筹资及财务状况不良不足以维持企业偿债能力而产生的风险；

信用风险——赊销房地产商品，或采用分期付款的方式出售房地产商品时，客户不能偿付款项，或延期偿付款项所带来的风险；

  ·流动性风险——房地产经营者所掌握的房地产商品难以脱手而售出去，或者必须以较大损失为代价才能抛售出去造成的风险；

  ·预测决策风险——由于房地产经营者错误地预测房地产行市， 以至决策失误，行为失当所带来的风险。

3、意外性风险

三、房地产投资各个阶段的风险及其防范措施

1、论证阶段风险

高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性

加强市场监测，提高决策的科学性

采用房产保险的方式来间接降低风险

灵活应用投资组合理论

必要时采用风险回避的形式来消除风险

投资分散与转移

2 土地获取阶段风险和防范

2.1.一手地块拿地五类常见风险及其防范

2.2.二手地块拿地八种常见风险及其防范

3、设计阶段风险

产品规划设计的偏颇和缺失

常见的设计问题导致企业的经营风险

4、资金筹措阶段风险

资本筹措的几类风险

资本结构的变化对未来收益的巨大影响

5、项目建设阶段风险

承包商的项目控制与管理能力，通货膨胀及不可预料事件的发生；

6、项目销售阶段风险

销售不给力，市场场购买力的变化等因素，造成销售价格与预期价格的差异

规避销售风险的五大措施

7、 经营管理阶段的风险防范

8、房地产开发企业可以采用以下形式进行风险转移：

（1）**契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的。

（2）用外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人。

（3）**购买保险，业主作为投保人将应由自己承担的工程风险(包括第三方责任)转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。