【课程收益】

　　1、熟悉房地产开发过程中所涉及的相关税种的处理;

　　2、熟悉营改增后增值税销售额的确定对土地增值税清算的影响;

　　3、重点掌握土地增值税清算收入的确定及5大扣除项目会计核算、土地增

　　值税政策及其与企业所得税开发成本的差异;

　　4、解析土地增值税清算中经常遇到的问题及土地增值税处理策略;

　　5、对目前土地增值税计税过程中几种规划方法进行解析及适用性分析。

　　【适合对象】

　　房地产建安企业财务总监，财务经理，主管会计等财务人员

　　【培训内容】

　　一、开发业务相关税收政策概述

　　(一)土地制度中相关税收含义

　　(二)开发业务全流程涉税分析

　　1、对从选址立项到竣工销售完毕所涉及税种进行全面解析

　　2、红线外开发成本的土地增值税处理

　　3、土地使用权受让方与项目开发方非同一纳税主体的税务处理

　　4、普通标准住宅与公寓及非普通住宅的界定

　　二、土地增值税相关政策解析

　　1、土地增值税计税原理详解

　　2、清算后再转让房地产的如何处理?是否考虑转让环节税金的变化?

　　3、房地产开发项目土地增值税清算后，对尾房进行设计装修销售，土地增值税对装修费如何处理?

　　4、清算单位如何确定?普通住宅和非普通住宅是否应分别清算?

　　5、如何确定应清算和可清算?

　　6、销售(预售)许可证分期取得如何确定满三年?

　　7、二手房转让计算增值税时提供发票以减原值，计算土地增值税时不提供发票按评估价扣除或核定征收是否可以?

　　8、土地增值税的征税对象和范围解析

　　9、未办理权属证书的土地使用权转让是否缴纳相关税收?

　　10、 共有产权分割到共有人名下购房时间从何时起算?

　　11、以转让股权名义转让土地使用权及建筑物是否缴纳土地增值税?

　　12、 财税〔2018〕57号的详细解析

　　13、纳税人的界定

　　14、清算收入的确定

　　15、营改增后增值税销售额扣除土地价款对土地增值税有哪些影响?

　　16、 拆迁安置土地增值税解析

　　17、 拆迁实物补偿增值税、土地增值税、企业所得税计税依据的确定

　　18、增值税、土地增值税及企业所得税视同销售的异同

　　20、什么情形属于售价偏低?售价偏低土地增值税如何处理?

　　21、代收费用土地增值税如何处理?如何填制清算申报表?

　　22、转让收入中包含其他权益是否需要扣除?

　　23、 赠送阁楼、储藏间、地下室土地增值税如何处理问题

　　25、扣除项目5大项目详细解析，包括：

　　(1)营改增后对收入确定的变化

　　(2)发票管理上的变化

　　(3)关于财政返还资金等问题的处理

　　(4)关于土地增值税清算时，房地产企业实际发生的扣除项目款项尚未支付是否允许扣除的问题?

　　(5)拆迁补偿费的扣除凭据问题

　　(6)关于拆迁安置土地增值税计算问题

　　(7)采用层高系数法分摊成本、费用的问题处理方法

　　(8)质量保证金增值税和土地增值税的处理

　　(9)精装修房屋中家用电器的土地增值税处理

　　(10)土地增值税清算中共同成本费用的分摊方法

　　(11)地下车位扣除项目金额的分摊原则

　　(12)购房赠地下车位涉税处理与购房赠阁楼、储藏间、地下室的涉税处理的分析

　　(13)公共配套设施费改变用途的土地增值税处理

　　(14)营销设施费的土地增值税处理

　　(15)利息支出的如何扣除

　　(16)开发间接费用或开发费用的划分原则

　　(17)印花税与地方教育附加是否可以作为转让房地产有关的税金扣除?

　　(18)特殊转让情况扣除项目的处理

　　(19)四项开发成本(前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用)反避税处理

　　三、应纳税额的计算

　　1、房地产开发企业转让新建房

　　2、出售旧房或建筑物

　　四、开发业务会计核算

　　1、收入和开发成本的核算

　　2、企业所得税开发成本与会计成本差异

　　3、土地增值税开发成本与会计成本差异

　　五、土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题

　　六、查账征收与核定征收的分析

　　七、转让旧房评估价格法、发票扣除法、核定征收的详细解析

　　八、税收优惠政策

　　九、征收管理：清算时限及如何回收滞纳金问题

　　十、特殊业务的涉税处理

　　1、地下车位是否分摊土地出让金问题

　　2、保障房无偿移交政府的土地增值税处理

　　3、开发产品自用的税务处理

　　4、销售地下车位永久使用权是否缴纳土地增值税

　　5、合作开发/合作建房的税务处理

　　6、取得土地使用权之前及竣工决算之后的利息支出是否可以扣除

　　十一、土地增值税规划分析

　　(一)开发准备环节的税收规划

　　1、以转让股权方式转让土地使用权分析

　　2、拆迁补偿方式的税收规划

　　3、改制重组土地增值税契税优惠政策分析

　　4、费用迁移的税收规划分析

　　(二)开发建设环节的税收规划

　　1、融资方式的税收规划

　　2、园林绿化的税收规划

　　(三)房产销售环节的税收规划

　　1、普通标准住宅定价策略

　　2、销售毛坯房与精装房的分析

　　(四)售后清算环节的税收

　　1、如何确定清算时点的分析

　　2、征收方式的分析

　　3、土地增值税核算方式的税收规划

　　4、土地增值税清算房屋类型的税收规划

　　(五)后续管理环节的税收规划

　　1、合同合并与分立的税收筹划

　　十二、陕西省税务局土地增值税预征、清算、核定征收等地方政策要点

　　十三、土地增值税与企业所得税政策比较分析

　　1、所得税汇算清缴与土地增值税清算差异

　　2、收入的差异

　　3、开发成本的差异

　　4、开发费用与期间费用的差异

　　5、预提费用差异