一、商业地产营销的根本路径

u 商业地产行业市场阶段及历程；

u 行业产品分类及整体优劣势分解；

u 商业营销根本源于渠道整合。

二、项目前期拿地选择 —— 拿地结构是营销结果的顶层设计

u 项目可行性研究决策要素；

u 项目操作**大的悲剧：**错误的调研实施正确的定位；

u 前期流程案例 —— YT项目的政府合作与勾兑

三、城市综合体综合项目定位

u 从规划进行的前置分析；

u 商业项目各类型产品及盈利模式解析；

Ø 公寓类产品：公寓和商业的相生相克；

Ø 办公类产品：用链思路解决点营销；

Ø 酒店类产品：酒店的产品线分类；

Ø 零售类物业分析

1. 商业街营销操作重点；

2. 底商营销操作重点；

3. 商业裙房营销操作重点；

4. 单体楼营销操作重点；

u 综合体大定位原则：

  1、综合体各物业比例划分；

  2、综合体各物业开发节奏。

u 商业业态类型：早期渠道设计；

u 主力店及非主力店互动意义；

u 主力店效率分析；

u 当没有主力店的时候，我们怎么办？

u 关于档次的博弈 —— 人流量、客单价与提袋率

四、商业营销经济指标

u 租金水平金字塔；

u 流水倒扣的博弈营销；

u **核心的营销指标不是租金、而是租期；

u 售价水平金字塔；

u 定价的前提分析；

u **动线效率进行一户一价的价单排布；

u 商铺散售后的追加决策；

五、业务营销 —— 项目招商

u 商业租赁业务体搭建；

u 商务合同谈判要点；

Ø 租赁意向书解读及控制；

Ø 商务条款；

Ø 技术条款；

Ø 常规谈判周期；

Ø 合同陷阱：法务人员的真正使命与生存价值；

Ø 杠杆谈判：如何和商户讨价还价；

u 谈判典型失败案例 —— 一场有关忽悠实力的较量；

u 招商总监的困惑——自己越专业、谈判越被动；

六、业务营销 —— 项目销售

u 商业项目销售节点；

Ø 住宅：越到现房越好卖；

Ø 商业：越到现房越难卖；

u 商业销售三大组织核心：价格平面、价单、销控与想象中的不同；

u 商业销售重点环节——客户真那么难找吗；

七、业务相关方

u 浅析外部商业运营管理公司在营销中的运用；

u 影子杀手——物业管理公司及其潜在盈利模式；

八、商业地产营销的终极目的 —— 资产证券化

u 在开发前设计退出机制；

u 商业不动产天生就是资本的标的物；

u 商业地产四种证券化组织模式；

九：商业地产的未来