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张治鸿

商业地产价值最大化操作之道

张治鸿 / 商业地产

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课程大纲

前言:行业决策系统

u 0.0 “一期一会”;

u 0.1 所谓项目开发中的“力挽狂澜”;

u 0.2 提升行业意识 —— 是不是我们把“链”做窄了?

**章:商业地产的本质与规则

u 1.1 商业地产核心游戏规则——渠道整合;

u 1.2 商业地产价值链根基,物业并不值钱;

u 1.3 渠道价值的相对性,表面上匹配的客群,未必值钱;

u 1.4 从链反观行业——商业地产如果不是地产,又是什么

第二章:综合体分类渠道效率提升

u 2.1 公寓营销与产品链关系:公寓同商业的“天敌”属性;

u 2.2 办公营销与产品链关系:打就打一整条产业链;

u 2.3 酒店营销与产品链关系:同星不同利;

u 2.4 综合体开发定位本质一 —— 比例分配;

u 2.5 综合体开发定位本质二 —— 开发节奏;

第三章:业态渠道效率提升

u 3.1 所谓主力店(表面上的渠道);

u 3.2主力店性价比(一)—— 同面积,不同效率;

u 3.3主力店性价比(二)—— 同业态,不同效率;

u 3.4主力店性价比(三)—— 同商户,不同效率;

u 3.5商户如何自我利用渠道 —— 成本平衡;

u 3.6商户如何自我利用渠道 —— 渠道融资;

u 3.7尝试把价值链上移......做商业**忌陷入商业本身;

u 3.8 换个游戏规则——有关渠道替代品;

u 3.8.1渠道博弈(一) :上兵伐谋 —— “无”;

u 3.8.2渠道博弈(二) :其次伐交 —— “借”;

u 3.8.3渠道博弈(三) :其次伐兵 —— “造”;

u 3.8.4渠道博弈(四) :其下攻城 —— “赌”;

第四章:内部业态互动效率提升

——现代购物中心需要解决的问题:粘性竞争

u 4.1 常规零售布局:有关零售的“化学反应”与“物理反应”;

u 4.2 社交集群:业态布局避免成为“家庭情感”的敌人;

u 4.3 粘性集群:**Low业态在有效的位置聚集,未必是**差的业态;

u 4.4 集群消费力:把10万客户分为10个客群;

u 4.5内场作战单元 —— 零售的“阵型”;

u 4.6购物中心的本质 ——要用做“青楼”的心态做购物中心;

u 4.7非核心区的竞争觉悟——商业**危险的**后10米;

u 4.8排他优势 —— 商业竞争的基础,决胜10%的概率学;

第五章:设计渠道效率提升 —— 建筑与商业引流

商业生存之本在于:商业拿空之后……还是什么?

u 5.1设计创造渠道一——游乐园流派;

u 5.2设计创造渠道二——大森林流派;

u 5.3设计创造渠道三——水帘洞流派;

u 5.4设计创造渠道四——大革命流派;

u 5.5设计创造渠道五——重金属流派;

u 5.6设计创造渠道六——高科技流派;

u 5.7设计创造渠道七——光与影流派;

第六章:利用友军加强渠道效率

u 影子杀手 —— 电商的天敌,关于物业管理公司;

u 政府协助 —— 请党为你操盘;

第七章:决战之后

u 未能形成追击的决战胜利,没有任何意义;

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