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张藏

土地一级开发中的法律风险及其防范

张藏 / 资深房地产建筑工程律师,地产法律讲师

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课程背景:

土地一级开发属于资金密集型行业,随着国家基础设施建设政策的落实、地区经济建设发展的需要,各地先后采用了“土地一级开发”的模式进行土地前期整理、基础设施建设,而“土地一级开发”模式很大意义上是一种国家法律框架内的合同法律安排,本课程结合张老师多年地产法律实操经验,就土地一级开发的基本常识、法律风险及合同管理进行解析与交流。

主要内容:

**讲 土地一级开发基础理论

一、 土地一级开发概念区分

² 土地一级开发/土地储备/土地整理/土地二级开发

二、 土地一级开发阶段划分

1. 计划编制阶段

2. 前期策划阶段

3. 意见征询和行政审批阶段

(确定一级开发实施主体——案例)

4. 组织实施阶段

5. 项目验收阶段

三、 土地一级开发运作模式

1. 工程总承包模式(固定收益模式)

2. 政府企业分成模式

(案例)

3. 一二级联动开发模式

4. 招商引资型合作模式

5. 一级开发全责下放模式

6. 一级开发商限价回购部分房屋模式

ü 延伸:“棚改”与土地一级开发

ü 延伸:“PPP模式”与土地一级开发

四、土地一级开发成本组成

五、土地入市交易流程

第二讲 土地一级开发的法律问题及风险防范

一、土地使用权收储前应处理的问题

二、融资与风险控制

1. 政府运作模式下土地一级开发的融资方式

2. 项目企业的资金风险

三、征收、拆迁问题

1. 征地、拆迁与拆除

2. 常见问题及解决方案

3. 对比:国有土地拆迁和集体土地拆迁

4. 对比:“违法建筑”和“违章建筑”

四、项目实施风险

1. 政府信用风险

2. 资金链断裂的风险

3. 项目合法性风险

4. 土地合作开发的风险

5. 风险防范措施

五、土地出让过程中应注意的问题

1. **“招拍挂”出让土地

2. **“招拍挂”出让土地

第三讲 土地一级开发中相关合同签订与履行

一、合同管辖权的设定

相关案例:

二、合同违约责任的设置

三、合同条款的设置

四、合同履行的全程跟踪

五、必要的法律培训

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