**部分  房地产开发企业收入类项目财税处理

   一、房地产销售收入的核算范围

（一）会计确认原则

（二）税法确认原则

1、完工条件

2、各种销售方式下的收入确认

3、会计、增值税、所得税、土地增值税收入确认异同

4、精装修4种合同签订方式的税务处理异同

5、视同销售

6、预计毛利率

7、预计毛利额与实际毛利额

8、租金

9、代收费用

（三）企业所得税、增值税、土地增值税的计税依据

1、预售阶段计税依据

2、完工交付阶段计税依据

3、代收费用计税依据

二、房地产销售收入的财税处理及税务风险案例

（一）分期收款方式销售开发产品

（二）委托销售方式销售开发产品

（三）包销方式委托销售开发产品

（四）售后回购、售后回租

（五）低价出售、免费返租

（六）银行按揭方式销售开发产品

（七） “零首付”

（八） “还本销售”

（九）以房屋抵偿债务

（十）售房赠送家电、车位、汽车、精装修、物业管理费

（十一） “以老带新”销售模式

（十二） “诚意金”、“订金”和“vip会员费”的税务处理

（十三）价外费用税务处理

（十四）租金收入税务处理

（十五）价格明显偏低或者偏高税务处理

（十六）代收款项

（十七）代建工程的结算收入

（十八）拆迁还房的账税处理

（十九）代垫首付的账税处理

（二十）购房返税的账税处理

（二十一）以转让股权名义转让房地产的账税处理

（二十二）销售折扣、折让和退回的账税处理

（二十三）不征税收入

第二部分  房地产开发企业成本费用类项目财税处理

一、 企业所得税税前扣除几大基本原则

二、房地产企业进项税额可抵扣成本费用分析

三、房地产企业五大扣除类项目与成本费用税务稽查常见四大问题

四、开发成本项目、成本归集、分配和结转

五、计税成本的财税处理及税务风险案例

（一）计税成本对象的六大确定原则

（二）会计、税法对成本对象的差异

（三）开发产品计税成本支出的六大内容

（四）开发成本四大分配方法

（五）可以预提的四项成本费用

（六）配套设施的处理

（七）邮电通讯、学校、医疗设施的处理

（八）停车场所的处理

（九）企业计税成本核算的一般程序与六大步骤

（十）其他成本财税事项

六、费用类项目的财税处理及税务风险案例

（一）利息支出

（二）违约金、收回土地使用权的损失、开发产品整体报废或毁损

（三）土地闲置费

（四）开发产品日常维护、保养、修理等后续支出

（五）拆迁补偿费

（六）佣金或手续费

（七）境外设计费

（八）绿化成本

（九）售楼部、样板间财税处理

（十）红线外支出

（十一）非货币交易方式取得土地使用权，土地成本确定

（十二）工资薪金

（十三）租赁费

（十四）劳动保护支出

（十五）员工服饰费用

（十六）企业之间管理费用

（十七）棚户区改造支出

（十八）固定资产折旧

（十九）无形资产摊销

（二十）长期待摊费用

（二十一）招待费

（二十二）广告费、业务宣传费