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张志晓

房地产并购合作开发实务及法律风险及税收筹划

张志晓 / 公司并购重组、并购中和税务筹划

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课程大纲

一、房地产土地获得的方式及发生的纠纷

1、取地方式:划拨、出让、收购、变性

2、土地取得中发生的与政府的纠纷:逾期交地、规划变更,土地性质与规划不一致,配建无障碍用房,规划调整等

3、划拨工业用地能否转商业用地

4、集体土地(包括不限于建设用地)能否用于“开发”

案例:集体土地开发模式交易结构图

5、一二级联动的方式

6、一级土地开发的成本和收益分配方式

7、军用土地出让流程

收益:掌握房地产土地获取的主要方式及存在主要纠纷

二、收购中的尽职调查要点

1、关注公司股权:是否真实出资、股权转让是否真实,股权结构安排,反收购措施

2、从房地产开发的阶段分析:不同阶段关注点不同,项目的风险和债务不同

3、土地资产瑕疵:土地取得程序的合法性

4、项目公司债权债务问题:股东之间约定项目公司债务承担的有效性

5、重大合同:施工、采购、借款、销售等

三、收购的交易方案

1、一般股权交易,股权交易在法律上的合法性与税务上的风险

2、收购部分股权、收购部分项目

3、收购土地返售房产的交易与税务问题

4、境外收购涉及的外汇和税务698号文37号文

5、房地产收购合同要点:项目描述 价格及支付方式 交割 共管账户 潜在债务约定和处理

6、以总包加包销方式的变更收购方案

7、收购国有资产、股权如何处理公开转让的程序问题

四、 收购中的税务筹划:“交易模式决定税务负担”

1、资产收购转股权收购的税务风险及法律评析

2、利用企业间利润分配方式避税

3、同一主体之间划拨方式避税

4、偿还被并购方债务方式避税

5、利用分立后转让的方式避税

6、出资后转让方式避税

7、土地出让回购变部分转让方式避税

五、房地产合作开发的形态的比较

1、项目公司式:紧密合作,内部协作涉及股东会、董事会和管理层

2、合伙式:订立合伙合同,相对容易分清相互关系,但开发项目在某合伙一方名下,他方的权利保障不足

3、合同式:权利义务清楚,非项目持有方权益保障不足,可能享受不到资产增值收益

(1)联合投标土地;联合投标中的法律问题,中标后项目公司的土地增值税抵扣问题

(2)一方拿得土地后,再增加合作方

(3)一方做一级整理,一方获得土地

六、项目公司管理层面中的问题分析

1、合作协议与公司章程的效力哪个优先,出现纠纷后以哪个为准?

2、如果协调合作开发协议与公司章程之间的关系?先后签订几个协议和章程,如何保障内容的统一和协调?

3、项目公司治理结构如何设计?股东会、董事会的表决权和表决机制如何约定?

4、同股不同权,同股不同利的不同设计方法

5、在公司股权中的对赌协议的效力?如何设计对赌协议才是有效的?

6、保底协议与合作开发的关联与区别。如何设计有效的利润保障机制?合作协议解除后的清理条款与保底协议

7、公司前期、设计、采购、施工、造价、销售、财务人员的选择权分配

8、项目合作开发中的印章管理

七、 项目合作开发中的法律风险问题分析

1、公司开发中决策权的约定和分配,谁负责操盘及如何界定各方的权利义务?

2、项目定位、设计、施工、采购、造价、财务等权利的分配及监督权的行使方式

3、项目公司的融资及各股东的配合,股东借款义务的约定及未履行时的补救约定

4、开发中规划调整、成本增加、面积增减、政策改变时双方利益如何调整?

5、开发中因一方违约行为,导致开发延误、成本增加、交房逾期、质量问题等造成的损失、费用增加如何承担

6、如何防止和解决开发中的债务问题

收益:学习项目合作开发中常见的6大法律风险问题

八 、项目合作开发的多种变型

1、代建加代销售的合作模式,操作优势、适用条件及要点

2、合伙开发,项目部式的管理要点和纠纷案例

3、合同型开发被法院认定为房屋买卖、借款、租赁等的情形和处理方式

4、合作加入方对原项目方式的尽职调查和谈判




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