一、课程内容设置

我国的泛房地产项目可行性研究报告是承袭工业行业的项目立项可行性研究报告的模式和体例，一直以来，作为城市与不动产建设运作的泛房地产缺乏独立的具有行业特性的项目可行性研究和报告的形成。更加严峻的是，商业地产项目的可行性研究分析与商业行业的项目可行性研究有行业隔阂，又处于房地产行业，使此方面的状况及其复杂，实际操作及其艰辛困难，因此，需要厘清头绪理清策略，将工作开展的顺利有效。

二、基本课时计划

一天共七小时。

上午9：00-12：00，下午13:30-17:30. 

三、课程内容设置的要点

1. 商业地产项目可行性研究与研究报告概念确立与认识

2. 商业地产项目可行性研究报告所依赖的可行性研究方法和工具

3. 基于商业运营规律要求的商业地产项目可行性研究的正确操作

课程大纲：

一、商业地产项目可行性研究报告的基本状况

1、我国商业地产行业研制项目可行性研究报告的状况和问题

 1.1商业地产项目可行性研究报告研制的真实情况

 1.2商业地产项目可行性研究报告的模板

 1.3 商业地产项目可行性研究报告的基本格式的研判

2、商业地产行业项目可行性研究报告的研制需要建立的正确认识

 2.1商业地产行业项目可行性研究报告的用途

 2.2 商业地产行业项目可行性研究报告与项目建议书的区别

二、项目可行性研究报告所依赖的主导思想、研究方法和工具

     1、可行性研究的主导思想

        反向研究

     2、可行性研究的两种基本模式

        漏斗式、命题式

3、可行性研究的基本方法

        决策树法、层次分析法

     4、效益分析研究的工具——二维正态向量模型

三、基于商业运营规律要求的商业地产项目可行性研究的正确操作

(一)、商业项目状况的认识分析

地块基本状况的认识

1地块的基本状况

地面高差

单边地块

不规则地块

不临街地块

2、 地块周边商业条件

路网的成熟状况

路网密度

环境资源 [城市功能条件]

3、地块商业价值分析与总体布局

3.1地块价值分析方法

3.2业种业态设置策略— 协同与共享

项目的城市和区域状况

     1、城市区域发展的趋势

城市和项目区域发展历程与趋势

城市和项目区域在城市规划中的定位

        2、区域性质与功能

区域性质——什么性质的区域：

新区、老区、接合部、改造区、郊区、开发区等  

商业功能定位——什么商圈的区域：商业功能

核心商圈、次商圈、专业主题、物流园

目标范围定位 ——能够覆盖的范围

商业类型定位

——城市区域型 、中心型社区商业 

(二)、商业项目市场状况的研究

项目区域的消费状况研究评估

1、消费状况的调研评估

2、客群范围调研评估

市场商户的调研评估

1基础商户的类型与拓展模式

2主力店的拓展模式 

(三)、商业类型与建筑形态的研究判断

     1、城市商业类型的判断

     2、商业建筑形态的判断

     3、商业类型与建筑形态的对应

(四)、运营经济效益的研判

持有型商业地产的收益决策——租金测算

1、租金决策的方法——租金标准的测定方法

2、决定和影响租金测定的因素

   3、决策租金的综合指数分析

销售型商业地产的研判

1、商铺销售与持有的比例：

2、商铺销售与出租条件的衔接；

(六)、商业项目的主题与特色定位

主题商业

主题街区

(七)、商业项目设计规划的基本问题研判

1、动线设计规划基本规律

1.1动线体系和类别

1.2动线设计出现的问题

2、建筑设计规划的基本问题

2.1 楼层与体量

2.2 面宽与进深

2.3 公摊与使用面积

2.4物业设置条件