房地产开发建设为物业管理提供硬件环境，物业管理企业为房地产综合开发与建设提供后续支持与完善。前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽有区别但有相互联系，房地产开发项目设计将直接影响到后期物业管理工作的顺利开展及工作质量。

物业管理公司在了解了项目性质后，从物业管理和实用的角度并以较为“超前”的意识向房地产开发部门提出建议，以避免在建设期内增减设计，减少不必要的投入，和物业的“现代化”程度以保持物业保值和升值的意义，促进物业的租售。

工程验收是物业移交工作中的一个重要环讲，工程验收的质量将直接影响发展商的利益。如果在接管验收时不严格，也将给今后的物业管理工作带来困难和被动。所以物业管理公司介入此项工作，则可以从使用与维护者的角度对物业项目的整体质量做二次把关，保证工程验收的质量，更切实的将发展商的利益与物业管理公司的利益联系到一起，最终保障发展商的利益。

“优质的物业树品牌，达标的管理促销售。”物业管理工作是销售工作的坚强后盾，是销售工作的具体保障。

物业管理公司在入住前期的很大一部分工作是文件的编写、收集、归档。这一工作的质量情况将对客户入住后的物业管理工作有着深远的影响。前期管理文件的编写将决定了今后物业管理工作的管理架构及管理模式的确定。

**讲  物业管理前期介入及接管验收一、设备咨询：1、设备是否安全，环保方面是否符合国家规定；

2、设备的功能是否可以满足物业管理的需要；

3、设备所用的技术是否先进；

4、设备的能耗是否是合理的；

5、设备的质量是否可以得到保证；

6、设备的生产厂商是否可以保证售后服务按物业管理企业 的要求进行；

7、将来设备的维护、升级是否方便并投入较少；

8、设备的安装是否安全合理，符合国家相关规定及行业规范；

9、所有设备构成的整体系统，是否已涉及到物业管理工作的各个方面，并保证其协调性一致性；

10、对于先进设备的高额投入，是否有利于减少人力成本的投入。

11、设备的选择与安装是否有利于讲能降耗，或采用其他手段以达此目的。

12、在进入设备安装期时，物业公司将派工程技术人员参与调试全过程为甲方验收把关，并收集各种技术资料、图纸、配品备件、清机工具，利于工程验收及后期运行二、公共设施的咨询1、公共设施的选择是否符合客户生活、工作的需要，并与项目整体功能布局相协调；

2、公共设施的安装是否可以方便客户（包括残疾人）的生活及工作；

3、公共设施的设置是否符合物业管理的要求；

4、公共设施是否有足够的档次符合整体环境设计的要求；

5、公共设施是否有足够的质量保证；

6、公共设施是否有足够的数量保证和人员疏散三、功能区域设置划分的咨询1、服务所需区域的功能分类；

2、区域的划分是否符合服务的需要；

3、区域的划分是否符合管理的需要；

4、区域划分后是否符合人力、物力安排**低的原则；

5、区域划分后是否可将不同性质的区域完全分离开；

6、区域划分后如某一区域发生问题是否便于分离、控制。四、公共标识及设置咨询1、公共标识的使用是否符合国际规范；

2、公共标识的设计是否符合项目的整体的设计；

3、公共标识的安装是否符合人们的习惯并醒目；

4、公共标识的设置是否成为有效系统。第二讲 工程验收及物业移交

一、工程验收的主要素为：1、向发展商索要设备的使用说明操作手册、产品合格证、设备安装图、设备原理图、保修合同等技术资料；2、物业公司所需要验收的资料包括：设备名称、规格、型号、试验检查报告、科目达标指数等、设备运行**低效率与满负荷运行技术参数与达标指数；

3、协同发展商及施工单位对工程进行验收，验收标准见《房屋接管验收标准》[建标（1991）第69号];物业竣工装修验收的标准根据国家规定为 《北京市家庭装饰工程质量验收规定》；

4、对不合格项目进行登记，并协助发展商处理；

5、监督施工单位对不合格项目进行整改。二、工程移交1、由发展商确定交接工程项目，提交物业管理公司；

2、双方确定交接标准，确定设备试运行期，并双方备案；

3、双方按移交名录进行交接；

4、对数量、质量、品牌达到标准的设备，物业公司进行签收，进行设备试运行阶段的工作。对数量、质量、品牌达不到标准的设备物业公司将不进行签收工作，并协助发展商与建设施工单位协调处理，直至设备达到双方认可的交接标准为止；

5、在设备试运行期间，物业管理公司将严格按照设备所提供的技术标准对设备进行满负荷测试，并将测试运行记录一式两份，一份交发展商，一份留物业公司存档；

6、对设备试运行期间，设备达不到要求的项目，物业管理公司将要求发展商整改到合格为止；

7、设备的验收移交工作一般在入住前3个月完成，以保证如发生问题有足够的时间进行整改，而不影响入住工作的进行三、保安介入1、看管已移交的设备，保证移交设备不受损坏，做好成品保护工作；

2、负责施工现场的管理工作，负责防火、防盗等工作；

3、负责施工单位的施工秩序管理四、物业开荒1、环境质量达到四星级以上酒店的水平；

2、设备间及设备达到国家优秀项目标准；

3、完成进行开业前的**后一次检查，确保客户入住的顺利进行。

4、如我公司承担该项目的开荒工作，我公司将在物业管理费以外另行向业主取费，具体费用标准将根据实际情况作出费用预算报业主方审批后执行。第三讲：销售策划及物业策划一、物业管理工作与销售工作的配合

1、及时了解销售策划工作的主要内容，在有涉及到物业管理内容上及时从物业管理工作上予以配合，保证销售策划工作的顺利实施；

2、对从事销售的工作人员进行有关于该项目物业管理的专项培训，使销售人员了解项目的整体情况，有重点地将项目的物业及物业管理情况传达给客户；

3、了解销售部门对客户的成诺“言必利，行必果”，对合理并有益于促进销售的成诺内容及时纳入到管理服务程序，对不能实现的成诺及时提醒销售部门，取消承诺；

4、了解已出售出租的客户情况，及时将客户的情况及客户档案归档，在客户尚未入住时已开始服务工作；

5、负责办理入住的相关手续及收缴相关费用；

6、从物业管理的角度完善入伙程序第四讲  前期资料汇编要点一、对客户文件合同的档案建立

规章制度是物业管理工作的依据和准绳，对客户和物业管理企业均能起到保护和制约的作用。鉴于目前政府立法具有滞后性，在法律、法规、政策、条例尚未健全的情况下，物业企业则更要**建立完备、严密、科学、合理的规章制度来参与市场竞争，与客户明确双方的权利和义务，加强自我保护和自我制约。二、内部管理文件的编写

先期介入期间，管理公司将根据对该项目的全面了解，有针对性地起草以下文件的内容及目录。

1、《客户手册》

2、《管理公约》

3、《费用收缴协议》

4、《装修管理协议》

第五讲  关于项目财务方面的介绍一、开办费用  二、日常管理费用

三、能源费用  四、税金  五、管理者酬金第二部分   简介项目运营物业管理范围及基本职责**讲 行政管理第二讲 财务管理一、管理职责

二、管理范围

三、管理原则

四、人事培训管理一、管理原则

二、财务部工作职责

三、财务管理范围

第三讲 工程管理  第四讲 保安管理一、管理原则

三、部门职责

二、管理范围

1、日常管理  

2、专业管理一、管理原则

二、管理范围

日常管理和专业管理

治安管理

消防管理

资料档案管理第五讲 客务管理第六讲 清洁绿化管理一、部门职责

二、管理范围

三、管理原则一、部门职责

二、管理范围