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杨凡

房地产开发报建流程及操作指南培训

杨凡 / 国内设计资深讲师

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常驻地: 江苏省南京市

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课程背景

房地产开发特点是:1.周期长、投资量大;2.多专业,多阶段,多节点;3.高风险、高回报,需要较强的资源整合能力 项目的成功一定是一个团队目标一致、通力协作、不断努力的结果。重点在三大节点:A、项目开工;B、开盘;C、内控交房;两大阶段:项目前期阶段、项目实施阶段(通过图表和案例说明)。

课程大纲

**篇:房地产项目的开发报建的外部主要工作内容:

一、项目报建流程及主要审批成果

二、项目设计审批

(一)、设计方案审查(并联审查)

1、方案预审需提供的材料:

2、协办部门材料及数量:

◆涉及消防事项的审查

◆涉及园林绿地指标事项的审查

◆ 涉及防空地下室设置事项的审查(涉及民用建筑配套建设防空地下室) 

◆ 涉及市政公用设施安全事项的审查(涉及危及市政公用设施安全   

   的建设项目)

◆ 涉及国家安全事项的审查

◆ 涉及电力保护事项的审查

◆涉及河道管理事项的审查(限河道管理范围内的建设项目)

◆涉及机场空域安全管理事项的审查

◆涉及无线电管理事项的审查

◆环境影响评价文件审查

(二)、扩初设计审查(市住建局并联审查,各区、县住建局有差异)

1、初步设计预审需提交的申请材料

2、主办部门所需要的材料:

(1)建设工程初步设计审批申请表(含电子表格);

(2)初步设计图说(按主办部门预审意见修改后)及其光盘;

(3)涉及高边坡支护的,应提供边坡支护方案设计可行性评估报告;

3、协办部门提供的材料:

◆消防所需申请材料:

◆园林部门所需申请材料:

◆气象部门所需申请材料:

◆人防部门所需申请材料:

◆市政部门要求的申请材料:

◆交通部门所需申请材料:

(三)、建设工程施工图审查备案

**部分(综合篇)

第二部分(消防专篇)

第三份(节能专篇)

三、项目工程**

(一)、建设用地规划许可证的办理

(二)、项目核准

(三)、建设工程规划许可证办理

(四)、建设工程施工许可证办理

(五)、建设工程预售许可证办理

(六)、建设工程备案证办理

●建设工程竣工验收备案

四、项目工程招标

(一)、建设工程招标报建

(二)、建设工程招投标情况备案

(三)、建设工程施工合同备案

五、项目专项审查

(一)、平基土石方专项工程

(二)、高切坡治理专项工程

(三)、建筑装饰专项工程

六、项目施工报监

(一)、建设工程质量监督报监

(二)、建设工程施工临时占道、开口办理

(三)、移植行道树办理 

(四)、人防设施损坏报批

七、项目行政管理

(一)、房地产开发项目资本金管理 

(二)、房地产开发项目手册管理

八、项目验收

(一)、项目规划专项验收管理

(二)、项目消防专项验收管理

(三)、项目环保专项验收管理

(四)、项目防雷专项验收管理

(五)、项目园林专项验收管理

(六)、项目节能专项验收管理

(七)、项目竣工验收管理

(八)、项目档案资料管理

九、总结要点及相关案例:

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段    
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质      
3、总平面审查阶段
4、管线综合审查、排水许可证
5、单体审查、建筑工程规划许可证
6、消防和人防专项审查
7、节能审查、施工图审查
8、渣土和建筑垃圾排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
9、质量监督、安全监督
10、施工招投标、监理报建
11、施工许可证
12、放线、验线  
13、预售许可证
14、关于预售中的土地解押
15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收,竣工验收备案,交楼
16、潜规则概要

第二篇:房地产项目的开发前期的内部主要工作内容:

一、项目前期阶段

开发项目的前期工作流程、完成标志、控制要点及主要风险:

1、项目可行性研究报告(公司)

2、项目定位报告(公司)

(1)、市场定位、客户定位、产品定位、价格定位

(2)、经济测算

(3)、项目发展报告:开发计划、项目考核指标初定、资金流

2、国有土地使用权证(国土局)

3、建设用地规划许可证(规划局)

(1)、建筑方案设计**(公司)

 (2)、方案文本报规**(规划局)

 (3)、项目投资概算(公司)

4、建设工程规划许可证(规划局)

(1)、施工图终蓝图完成(公司)并**图审

(2)、建筑工程规划许可证(规划局)

(3)、目标成本审核**(公司)

(4)、项目预算审核**(公司)

5、建筑工程施工许可证(建设局)

6、项目开工(公司):项目开工主要流程

7、样板区开放(公司):样板区开放主要流程

8、预售许可证(房管局)

案例:预售许可证办理所需资料

(1)、项目亮相(公司)

(2)、项目开盘(公司)

项目前期阶段小结:

核心工作:项目定位、方案设计、预售许可证获取

关键性节点:五证的获取、样板区开放

主要影响因素:

1、拆迁影响项目启动时间;

2、定位报告、规划设计质量导致工作出现反复;

3、报规报建工作推进缓慢;

4、设计单位履约能力。

二、项目实施阶段(项目全过程营销)

1、项目实施阶段——工程线管控流程及完成标志、主要过程控制节点

(一)、建安工程

(二)、室外配套工程

(三)、取得规划验收和综合验收合格证,工程验收整改完成

2、项目实施阶段——销售线核心工作:按期完成销售、回款目标,主要工作内容有:

(1)、分解月度指标;(2)、产品分析、聚焦销售重点,(3)、价格监控及调整,(4)、月度推广计划执行,(5)、客户到访及接待成交工作,(6)、月度指标考核

3、项目交付后主要工作

(1)、物业服务 (2)、项目后评估 (3)、产权办理 (4)、结算办理


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