**部分 鸟瞰成本

1. 房地产开发全过程成本构成

1.1 一级费项的构成：直接费（开发成本）、间接费

1.2 二级费项的构成：土地费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、环境工程费、工程相关费、配套设施费、不可预见费

Ø 案例：龙湖地产目标成本费项划分

2. 成本在财务指标中的作用与影响

2.1. 利润表

2.2. 净利与毛利

2.3. 毛利与赠送率的关系

第二部分  成本管理的阶段划分

1. 可研阶段成本管理（拿地阶段）

1.1. 产品定位和建造标准；

1.2. 项目规划指标；

1.3. 当地行政收费情况和垄断行业情况；

1.4. 土地现状及周边地块情况；

1.5. 预期利润目标

2. 概念设计阶段成本控制(即项目产品定位阶段的成本控制)；

2.1. 地块中的多方案土方平衡测算

2.2. 总图标高、地下室布局、户型设置、赠送面积、地库形式、地库层数及层高、地上地下车位比、地下车位配比、主体层高及总高度对成本的影响；

2.3. 控制车位配比及地上地下车位比，用足规划设计条件的地上车位配比；

2.4. 结合建筑总高度进行合理规划建筑层数

3. 方案设计阶段成本控制(即项目启动会阶段的成本控制)；

3.1. 复核规划指标中实际建筑面积及指标间的逻辑关系；

3.2. 与项目研发、销售、发展、工程、客服、物业确定项目建造标准；

3.3. 启动版目标成本与投委会版成本差异及原因分析；

3.4. 关键成本项及风险项管控措施；

3.5. 对地上可售比、赠送率、窗地比、墙地比、钢筋含量、砼含量、地下室单车位面积、人防类型和人防比例、地下室顶板覆土厚度、建面单方、地上可售单方等进行成本优化。

4. 扩初设计阶段成本控制；

4.1. 外立面材质和用量，线条的规格和用量；

4.2. 提供几种基础方案进行成本测算选型。

5. 施工图设计阶段成本控制；

5.1. 钢筋含量、混凝土含量；

5.2. 墙地比、窗地比、外墙各种材质比例设计限额；

5.3. 保温材质、厚度设计限额。

Ø 案例：地库成本优化案例

Ø 案例：龙湖地产限额指标

6. 工程实施阶段成本控制

6.1. 招标管理及成本控制

Ø 案例：如何避免工程清单计价模式下的不平衡报价

Ø 案例：集中采购带来的成本降低

6.2. 主要分包二次深化设计阶段成本控制；

6.3. 签证、变更、洽商阶段的成本控制。

7. 案例分享（90分钟）

Ø 龙湖杭州香醍溪岸项目高层外立面装饰成本优化

Ø 龙湖成都悠山郡成本优化案例分享

第三部分  如何编制目标成本

1.费项构成及分级

2.费项划分原则

3.成本分摊原则

4.目标成本编制的关键控制点

5.面积指标口径的统一

6.配置标准的选择

7.目标成本编制案例分享

8.项目启动会——成本篇

Ø 案例：龙湖地产目标成本实例讲解

第四部分  目标成本的管理

1. 目标成本管理责任界定

2. 目标成本管理阶段划分

3. 目标成本成果提交时间

4. 目标成本调整依据

5. 公共配套目标成本

6. 目标成本管控级层级

7. 成本系统中预警措施

8. 动态成本管理

9. 目标成本动态回顾时点

10. 成本指标库及项目后评估

Ø 案例：龙湖地产目标成本管理的层级划分及关键控制点

第五部分  标杆企业成本对比分析

Ø 案例分享：中海PK龙湖成本分析案例