当前位置: 首页 > 项目管理 > 地产项目 > 房地产工程全程核心要素把控与精细化管理体系实战解析
**讲: 房地产公司治理 (头脑风暴篇)
第二讲: 项目工程现场 (初窥门径篇)
第三讲: 项目工程准备阶段 (登堂入室篇)
第四讲: 项目工程实施阶段 (破釜沉舟篇)
第五讲: 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇)
回顾总结:后研讨及经验交流
其中**讲: 房地产公司治理
思考:白银时代房地产公司该如何“洗脑?”
**部分:简析中国房地产形势
1)、2014年房地产市场回顾
2)、 2015年房地产行业预测
3)、市场关键词---风险与机遇并存
4)、行业关键词—大企业、多元化、互联网
5)2015年房地产9大维度的判断
万科的思考:新常态下万科的坚持是什么?
结论:中小房业转型的关键之路:专业融合 执道发展
第二部分:专业融合 执道发展
1、专业融合
A、专业间的融合:
“薪火传承”的重要性
B、专业与管理的融合:
1.1、管理的前瞻化---标准化战略和标准化体系
A、产品标准化
B、流程标准化
C、合约标准化
D、操作规范标准化
E、工作成果标准化
1.2、管理的前瞻化--标准化战略和标准化体系
1.3、管理的业务化---管控体系
A、组织管控及组织结构设计是“企业管控”**要素。
B、流程管控及流程体系是“企业管控”第二要素。
C、绩效管控及绩效考核体系是“企业管控”第三要素。
D、文化管控及企业文化体系是“企业管控”第四要素。
1.4、管理精细化
A\土地增值税管理。
B\企业所得税管理。
1.5在理念建设方面
“理念”、“方法”、“制度” 、“道术”结合。
2、执道发展
A、在宏观经济方面:
B、在行业中观方面:
**战略层面,包括企业使命、愿景、目标、战略地位及商业盈利模式。
第二策略层面,包括产品与业务选择、业务与职能、管理模式。
第三运营层面,包括组织结构、薪酬绩效、设计研发、营销、客服、财务、人力资源、品牌、流程控制等。
C、创新 转型=强化产品核心竞争力
第二讲: 项目工程现场
1、房地产行业的7大挑战
2、房地产开发的7大运营管理风险
案例:“12·19”模板支架坍塌事故分析
3、房地产项目工程管理核心要素
关键词:“四控、三管、一协调”
**部分:房地产工程体系建立与工程全过程精细化管理
一、什么是房地产项目现场管理?
1、房地产企业工程管理普遍面临的问题
1)越来越多挂靠总包,只做土建且缺乏总承包能力
2)肢解分包,房地产公司如何做总承包?
3)供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质
4)新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式,如何有效掌控倍增的复杂要素?
5)满足国标质量就能做出好品质吗?
6)工程管理人员素质层次不齐,监理形同虚设,如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程?
7)低价中标的误区
话题1:我们在现场经常面对的有那些问题?
话题2、开发商管理原因造成的常见问题?
2、 工程管理基本内容 :
设计、技术、质量、安全、文明施工、进度、成本、销售案场、维修、客户投诉、合作伙伴、公共资源等
3、现场管理的三个基本维度:
4、现场管理定义与本质
5、开发企业与施工企业现场管理的差异
6、现场管理的秘诀
7、 影响项目现场管理的几个主要因素
8、现场管理面对困难与挑战
案例:现场总包管理的抵抗
思考:1、如何将优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程?
2、房地产现场管理的高境界---无为而治
第二部分:项目工程管理的现状分析
1、合作模式分析
2、合同承包模式管理分析
3、现场管理模式分析
风险案例:“莲花河畔”倒楼事故
话题1:房地产公司为什么不适合总承包?
话题2:关于合同承包模式经验
话题3:房地产公司要建立怎样的项目管理模式
话题4:关于“多项目开发综合症”
探索:开发商的三种境界和三个层次
案例: 碧桂园、万科兰乔圣菲、星河湾
结论:没有质量的扩大规模是一条不归路。
案例5:优秀房地产项目赏析
我们要学习优秀的:
1、龙湖地产
2、万科地产
3、星河湾
4、绿城百合
第三讲: 项目工程准备阶段
先有正确的人;才有正确的事
选择正确的人(对内:团队)
A\项目“九大管理领域”管什么?
B\六管一控五环节
话题1、地产行业到底需要什么样的管理人员?
话题2:项目团队稳定与协作的重要性
2、选择正确的人(对外:合作资源)
a\房地产内部及外部管理:
内部管理靠流程;外部管理靠合同
b\如何建立良好的政府关系?
分享:房地产企业制度、流程参考文件
C、合约管理
实例分享:1、一些标准化合同范本(总包及分包)
分享:优秀管理者必备的能力和品质
什么是正确的事?
1、满足客户要求
2、符合公司利益
3、具备项目条件
小结:优秀质量管理核心10条
什么是正确的事?
怎么 “决定正确的事” ?请改变你的非理性想法
确定正确的事 ----谋定而后动---《项目策划书》
落地:如何制定项目工程管理策划书?
七嘴八舌:
1、优秀地产工程师的金牌标准与技能PPT
2、优秀地产工程师质量重点把关40个部位PPT?
3、房地产公司老板应该如何用人?
分享:1、万科集团项目经理部管理标准与管理制度
2、“白银时代”,什么样的人才才是房地产企业真正需要的呢?
第四讲: 项目工程实施阶段
一)、开工前准备阶段管理
主要包括如下内容:
1、项目生产组织的确定
2、项目总控进度计划的确定
3、项目招投标计划管理
4、项目成本管理要求
5、设计配合要求的确定
6、监理管理要求的确定
7、总包管理要求的确定
8、甲签合同工程供方管理要求的确定
9、设计交底
10、施工组织设计审核
11、重大施工方案的提出及要求
12、变更洽商的管理
13、施工前现场准备工作
14、项目会议制度要求
15、工程档案及文件管理要求
16、产品标准的管理要求
17、项目合同管理要求
18、对图纸预审与会审
19、制定合理工期
20、总平面管理策划
分享:1、项目面积一览表规划面积指标的确定
2、二次优化设计重要性案例分析
3、你需要了解的十大设计评审思考点
4、案例:营销示范区--总平面策划的前提
二)、施工过程精细化管控“3步法”
关键词:正确的方法 持续的执行力
**步:对供方的管理输出控制
1、工程管理进度控制
2、项目进度目标分析
3、项目总体计划编制
一级计划:公司2—3年的战略经营计划
二级计划:项目开发里程碑节点计划
三级计划:各专业部门项目具体实施作业计划
讨论:1、关于3级进度计划的重要性
2、计划不力的主要原因分析:
3、计划编制及执行常见问题:
4、如何保证工程关键节点计划?
内核:现场过程管理有效的八大环节
1、过程控制---材料设备选用管理
2、过程控制---材料封存
3、过程控制---材料进场验收
5、过程控制---施工质量样板引路
分享: 工程样板先行执行效果
分享样板先行---高品质清水样板间实体展示
6、过程控制---工程质量巡检制度
分享:现场巡检之工程现场召开观摩会
案例:工程巡检问题记录分享
7、过程控制---要让问题可视化
8、过程控制---例会制度
9、过程控制---成品保护
10、过程控制---工序检查
分享1:各分部工程质量过程控制要点;观感部位质量验收要点
分享2:屋面及保湿工程把控要点
1)常见瓦屋面施工工艺及通病预防
2)质量与美观的矛盾冲突
3)新型屋面防水材料应用中的把控要点
分享3:工程质量通病防治
分享4:“零缺陷”在工程管理环节中的关键项
1、地下室防渗漏质量检验
2、主体结构防开裂、防空间偏差检验
3、砌体防开裂、防渗漏检验
4、抹灰防开裂、防渗漏检验
5、卫生间防渗漏检验
6、门窗防渗漏检验
7、屋面防渗漏检验
11、过程控制---实测实量
12、过程控制---安全管理
13、过程控制---文明施工
分享:优秀项目施工现场安全文明管理
14、过程控制---工地开放日
15、过程控制---情景示范区
工地开放日\情景示范区建设要点
打造高品质情景示范区五大原则:
分析:掏不掏钱看户型、买不买房看景观
学习:关于样板区景观高品质营造的12把快刀.DOC
案例分享:万科金色领域、金域松湖、龙湖滟澜山、龙湖弗莱明戈
其中:选讲部分:学习龙湖高品质景观设计与施工管理
16、过程控制---专业学习
讨论:工程、设计、成本系统内部PPT课件学习、培训
闲言碎语:
学习与成长的关系
我是活雷锋?
会哭的孩子有奶吃?
论大锅饭与平均主义
分享:专项工程交工验收标准及细则.doc
选将部分:现场成本管理
1、房地产项目成本组成9大类
2、常见成本控制的观念和做法
3、项目成本的形成过程
4、项目成本管理的四大核心过程
5、关注成本价值点----施工组织策划阶段
6、项目实施阶段成本管理价值11大关注点:
分享:1、日常成本管理一些经典具体做法及标准化表单
2、某项目19#-23#楼及地下车库工程招标答疑.doc
3、施工图审查控制要点.doc
4、某项目工程图纸会审记录.doc
7、成本管理—采购管理和信息管理
8、成本管理—工程款支付管理
选讲:1、工程索赔原始依据
工程质量管控要点
第五讲: 项目工程交付及后评估阶段
**:交付前督查督导---“一房三验”
1、 验收前的准备工作
2、 专项验收及竣工验收
3、 公司内部验收(附件)
4、 保修合同及保修担保(附件)
5、 物业接管验收的准备工作(附件)
实例分享:
1、交房时重点注意的30个重要问题
2、业主收房25个重要关注点
3、阶段性交房前工作梳理
4、竣工交房项目质保期整改流程指引
第二:工程竣工交付后管理
1、物业接管验收准备会(附件)
2、物业接管验收(附件)
3、保修工作的组织、原则及管理(附件)
4、整改及收尾工作(附件)
第三、客户入住及客户服务管理
1 入住前准备工作(附件)
2 客户入住(附件)
3 客户服务及投诉处理(附件)
4、客户入住也是一种经营活动
第四、关注客户体验
交付阶段的快速反应直接影响客户认知
交付阶段是项目管理的后一道防线
思考:如何把控好公共部位面子工程质量?
资料分享:
1、交付流程
2、交付前、中、后的风险控制
3、客户质量档案
4、项目后评估
实例分享:
1)XX项目房屋交付全过程详解PPT
2)XX项目交付工作流程及交房方案
3)学习龙湖交房标准
第五、项目后评估
1 、项目整体施工组织管理总结
2 、进度、质量、安全文明施工总结
3 、技术管理(包括技术标准、产品标准)总结
4 、合同执行情况总结
5 、成本控制分析
6 、物业移交及客户保修服务总结
如何建立产品缺陷反馈手册?
思考1:如何避免问题的重复发生?谁为问题负责?
思考2:探讨关于无效成本(手册)、设计变更、现场签证控制能力
1、学习万科做好项目后评估.doc
2、地产委托物业施工的管理办法.doc
小结:关于项目开发管理的15条观点与建议
回顾总结:后研讨及经验交流
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