商业地产项目准确定位的定性定量分析、产品组合定位、建筑设计定位、经营主题定位、经营功能定位、消费客群定位、经营档次定位、功能分区定位、业态业种配比定位、产品售价与租金定位

一、商业地产项目定位的内容
商业定位的前提：“定性” “定量”=“功能定位”
（一）项目定位的内容
**：商业地产项目的定性定量分析（定性决定功能）
商业地产的地块条件分析（地块功能、面积、建筑密度、道路等级等）
商圈能级分析（市级、区级/新区、社区）
商业类别分析（综合体、购物中心、商业广场、商厦、商业街…）
第二：产品组合定位
产品的资金平衡测算（当地物业租售价格、销售进度）
产品组合比例的确定（住宅、写字楼、酒店/公寓、商业的租售配比）
第三：建筑设计定位
建筑形态定位建议：单体独幢、单体多幢、商业街
建筑动线定位建议：外部动线连接（主次入口的位置）、多首层的设置
设计风格定位建议：装潢主题与风格
建筑景观定位建议：外部景观、内部景观建议
第四：经营主题定位（定位依据：商圈性质、商业类别/功能、消费客群等）
第五：经营功能定位（定位依据：商圈性质、开发模式、项目类别、消费客群等）
第六：消费客群定位（定位依据：消费者是谁？是决定定位的重要依据之一）
第七：经营档次定位（定位依据：消费需求、消费能力、物业硬件等）
第八：功能分区定位（定位依据：道路等级、平面结构、主动线、主次入口）
第九：业态业种配比定位（定位依据：商圈性质/类别、规模面积、楼层数）
第十：产品售价与租金定位（定位依据：当地租售价、投资客群、消费力）
二、商业地产项目定位的依据
**：城市等级
第二：城市经济发展水平
城市的主要经济数据（GDP/人均数、三次产业结构、社零总额/人均数、在岗职工平均工资、人均可支配收入/支出、人口规模、城市化率、旅游人次、旅游总收入等…..）
经济数据的纵向/横向对比
第三：城市人口规模
项目所处商圈性质（市级、区级、新区、社区）
区域人口数量（半径1-3、1-5公里范围乃至更广）
区域人口质量（楼盘开发期、楼盘品质、入住率、入住人口构成）
第四：城市商业消费水平
消费场所
消费内容
消费金额（含客单价）
消费的交通工具
消费频次
消费时间
消费特征
第五：城市商业格局与竞争态势
商圈布局及商圈性质
基本的商业形态
主流产品类别
经营商家品牌度
第六：项目交通条件
项目所在地的区位地位（在城市规划中的地位）
项目四至路的道路等级（道路直达性有否被隔断）
公共交通地位与线路数量（是否公交枢纽地位、是否地铁上盖商业）
提醒：商业地产项目定位落地与投入产出经济测算是要**产品规划才能真正体现出来！
三、商业地产项目定位的案例解析
（一）省会城市都市型商圈城市综合体的定位案例
**案例：围绕经营主题的定位——日本六本木城市综合体案例
定位特征：潜心研究消费客群的时代特征，确立项目的开发主题。
日本六本木案例八大借鉴意义：
**：政府统筹规划、邀请实力公司开发。
第二：精心研究、创新项目开发主题，确立“文化都心”开发理念。
第三：高起点规划、高水平设计，围绕项目主题要求做设计。
第四：商业持有经营开发，保证经营品质。
第五：让六本木新城成为垂直化的花园城市。
第六：以人为本的商业开发，开阔的空间，让市民享受逛街乐趣。
第七：旧城改造后完善的城市功能体现。
第八：让市民消费者与艺术零距离接触。
第二案例：建筑设计出彩的定位——日本东京中城城市综合体案例
定位特征：让商业建筑体赋予“生命”凸显与众不同的特色。
生态环保型建筑特色为日本东京中城带来品质效应
日本东京中城是全球建筑师都想去造访的“东京指标”
日本东京中城项目是让日本设计走向全世界的“发源地”
东京中城案例的三大借鉴意义：
1.稳健的开发风格，规避竞争，平衡资金链
2.高瞻远瞩的建筑经营理念
3.社会功能的实现
第三案例：大型城市综合体的定位——香港国际金融中心案例
定位特征：立体化的交通条件，为集聚国际品牌打下基础，吸引更多的市民与旅游客。
1、项目特征
（1）规模大（47万平方米）
（2）功能齐（城市综合体：写字楼、六星级酒店、服务式公寓、购物中心）
（3）地标强（办公楼高度世界第六，与环球中心遥相呼应）
（4）交通全（机场快线、码头客运中心、3条轨交、人行天桥、24小时道路）
（5）业态多（超市、影院、咖啡吧、小食店、专卖店…）
（6）档次高（200家国际品牌的高级品集中地）
（7）客流大（年人流量6000万人次）
2、经营业种配置的比例与经营品牌
3、香港国际金融中心的借鉴意义：城市功能的融合是综合体项目的生命力。
（二）省会城市都市型商圈商务商业案例
第四案例：建筑设计出彩的定位案例——北京芳草地商务商业案例
定位特征：为四栋商务楼宇“加盖”，融入文化艺术氛围，成为商务商业的地标。
1、建筑设计的理念与特色
2、经营业种配置的比例与经营品牌
（三）城市新区（社区销品茂）城市综合体的定位案例
成功的要素：
**要素：足够的居住人群
第二要素：城市功能的完善
第三要素：良好的交通条件
第五案例：全国**个社区销品茂典型——西郊百联
定位特征：引入国际大牌设计公司，围绕主流客群“居民”做一流社区销品茂。
1、商业建筑体的结构设计的特征
2、消费客群的把握
3、经营业种配置的比例与经营品牌
第六案例：与轨道交通无缝对接的小型城市综合体——上海安亭嘉亭荟
定位特征：借助轨交优势，城市综合体各类产品科学排布。
1、建筑设计的亮点
2、业态业种配置的特征
（四）地铁上盖商业的定位案例
第七案例：大型地下商业案例——日本阪急地下商业
定位特征：弱化地下商业的先天劣势，合理配置经营业态业种。
1、日本阪急地下商业开发的三大特征
特征一：善于变化的构筑风格
特征二：崇尚自然的购物环境
特征三：灵活舒适的购物要素
2、日本阪急地下商业建筑设计的三大借鉴意义
借鉴一：框架结构，便于分割
借鉴二：现代装潢，突显品质
借鉴三：局部见天，提升物业价值
3、日本阪急地下商业业态业种配置的三大启示
启示一：餐饮/食品消费需求占首位
启示二：业种配置符合消费者消费时间特征
启示三：居民生活娱乐需求释放
（五）社区商业的定位案例
定位特征：抓住生活消费商业的配套，服务于家庭主妇、学生、儿童
第八案例：社区购物中心的平面结构——天津佳世客
第九案例：社区商业的业种配置——新加坡**乐
（六）旅游项目的定位案例
定位特征：客群主体是旅游客与本地市民兼顾。
第十案例：把水系引入商场，娱购一体化——日本博多水城
第十一案例：集城市名片旅游客消费与本地市民餐饮休闲消费为一体——成都宽窄巷子
（七）专业市场的定位案例
定位特征：区分零售商业项目开发与专业市场项目开发的不同要素（五要素）。
      缺乏专业市场五要素的失败案例——上海虹桥国际