新国五条影响下房地产行业发展趋势与应对策略

一、 解读“新国五条”

1、新国五条的核心

（1）严格执行商品住房限购措施

（2）房产税范围将会进一步扩大

（3）完善差别化信贷政策：

A、北京单身人士禁止购买2套房

B、二套房贷提高至70%

C、暂停发放第三套及以上贷款。

（4）支持公共租赁房建设

2、新国五条与国十条的比较

（1）新规对第三套及以上住房贷款政策的新表述是“暂停发放”

（2）新规对购买首套房的首付比例全国一律低30%

（3）新规要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房

（4）新规首次提及银行对房地产贷款的要求

3、新国五条细则落地

（1） 北京、上海等一线城市有新意

（2） 二、三线城市没有超出基本框架

（3） 杭州细则连标点35字、南京细则154字

（4） 政策温和落地

（5） 新建住宅成交量价保持稳定

（6） 后续走势将由调控力度决定

4、房地产近期相关政策

（1）房地产信托等私募产品受阻：2012年12月14日“银监办发(2012)335号”的内部特急通知，要求各银行业金融机构全面排查代理销售第三方产品的业务。

（2）地方融资平台受阻：2012年12月24日，银监会下发463号文件《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》。

（3）房地产调控重申：2013年2月20日房地产调控“国五条”出台

（4）二手房市场交易火爆：3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确提出“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施。.

（5）房地产融资渠道受阻：2013年3月27日银监会下发《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，当日资本市场表现为银行股下挫6%。

（6）房地产调控加码：2013年4月国务院明确下发通知，国务院2014年6月底前出台不动产登记条例

5、房地产调控背景下房地产行业的综合发展趋势研判

二、房地产行业可持续发展唯有转型升级

1、房地产行业融资渠道的创新

2、融资前注意的事项

（1）融资总收益大于融资总成本

（2）企业融资规模要量力而行

（3）企业佳融资机会选择

（4）尽可能降低企业融资成本

（5）制定佳融资期限决策

（6）尽可能保持企业的控制权

（7）选择有利于提高企业竞争力的融资方式

（8）寻求佳资本结构

3、把握中央契机：城镇化

（1）城镇化会带来房地产行业的下个黄金十年，但不是过去的简单复制

（2）城镇化与房地产行业如何相互促进共融

（3）房地产业行业如何有效利用“本土城镇化”的优势

4、产业基金助力房地产行业突破发展瓶颈

（1）产业基金如何帮助房地产行业转型升级

（2）城镇化要借力产业基金 

5、房地产行业必须加强投融资管理

（1）积极加强房地产行业的投资渠道的管理

（2）必须建立多层次的融资渠道和加强成本控制

（3）必须建立金融安全防范体系

6、房地产行业的其他重要创新

（1）房地产行业需要在资本运作上更胜一筹

（2）房地产行业的经营模式亟待创新

（3）养老地产、旅游地产、医疗地产开发的深层次创新

7、房产企业融资与资本运作（案例分析）