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2021决胜投资拿地实务-新形势下房企土地价值精准研判、项目投资风险关键点识别、投资精确测算方法、融

培训对象: 1、房地产开发企业总经理、投资副总、片区总经理、项目总、设计副总、营销副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层; 2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金、前期、策划、设计、营销等条线管理者以及拿地相关的部门人员

课程目标: 1、企业如何做好正确的拿地决策?分享标杆房企拿地模式,掌握土地价值判断的方法,熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作 2、地产投资的全过程解析及风险防范 3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避? 4、不同交易模式的项目投资测算工具、方法以及可行性研究 5、不同交易模式的相关法律实务解析及防范。

费用说明: 4800

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2021决胜投资拿地实务-新形势下房企土地价值精准研判、项目投资风险关键点识别、投资精确测算方法、融课程介绍

【课程纲要】 

**部分 房地产投资实务与拿地决策

一、拿地决策

1、典型房企投资策略:

(1)私企:

案例:碧桂园的投资区域、打法、456和789铁线要求

案例:融创的投资区域,收并购鼻祖

案例:万科的投资区域,**授权的管理机制

(2)国企:

案例:招商蛇口

2、土地价值判断

(1)拿地方法:把握好天时、地利、人和

(2)拿地技巧:看城市、看区域、看项目、看收益

(3)项目研判的四个维度:土地、效益、市场、风险

二、投资交易模式

1、交易类型:一手项目、二手项目

2、交易模式特点及难点:

(1)招拍挂交易方式简析

(2)收并购交易方式简析

(3)城市更新交易方式简析

三、地产投资的流程

1、地产投资流程:招拍挂、收并购、旧改

2、土地信息的收集:信息的来源与种类

3、土地信息初判:重要性维度与可行性维度

4、经济可行性研判:财务测算涵盖内容、输出结果、评价指标、投资标准

5、可行性研究报告

6、商务谈判及交易方案:合作意向书、合作协议

7、投资达成

8、投资达成后事项

四、地产投资未来的趋势与机遇把握

1、“三道红线”作为楼市防火墙的建立,预示着下一个时代是资金为王的时代

2、22城集中供地政策让“资金”成为房企**生产力

3、“规模优先”战略调整至“防风险”

4、行业进一步集中化,不是“拼”就是“死”成为众多非**梯队房企的困局

5、多元化、房产资产化金融化、更新改造是房地产必然的趋势

第二部分:房地产投资测算

【问题1、2、3、4、5】

一、投资测算的经济可行性研判

1、财务测算的基本逻辑:模拟一条项目开发运营的现金流,定量的论证项目的经济可行性,以帮助投资者决策

2、财务测算的前提输入条件:

(1)设计规划指标

(2)销售计划

(3)运营计划

(4)土地成本

(5)建安成本:全成本构成、影响成本的主要因素(容积率、停车效率、场地条件、红线外投入、车位、装配式建筑、财务费用)

(6)三费:管理费用、营销费用、财务费用

(7)三税:增值税、土增税、所得税

(8)经营物业假设

(9)融资方案

3、财务测算的输出结果:

(1)核心评价指标

(2)现金流量图

(3)敏感性分析

4、生成可行性研究报告

二、财务测算模块解析

1、招拍挂项目测算

(1)城市板块深化研究:如何充分认知市场

(2)测算视角下的产品**优化:怎样提高货值?

(3)测算视角下的成本**优化:怎样降低成本?

2、收并购项目测算

(1)溢价的处理:直接处理、间接处理

(2)税务的特殊处理

(3)不同交易架构对测算的影响

三、拿地强排详解:

1、拿地强排概述:

(1)强排的目的是什么

(2)强排需要做什么

(3)为什么制定强排流程控制

(4)强排操作路径

2、强排前期准备三步法

(1)地块特征分析

(2)规划要点及条件输入

(3)营销条件输入

3、强排设计五重奏

(1)产品功能落位

(2)选择使用产品

(3)底商计算

(4)合理强排

(5)多方案比选

4、强排货值分析:

四、投资测算实例操练

1、投资测算不同阶段:

(1)初判可研阶段

(2)详判定案阶段

(3)项目可研阶段

2、测算内容:主要科目解读:全成本科目、利润表及现金流量表

3、测算依据:专业板块专业报告

4、全成本解读:

5、投资阶段影响单方建造成本因素:容积率、停车效率、场地条件、红线外景观、车位售价、装配式技术、财务费用

6、投资测算实战演练

(1)**步:项目定位

(2)第二步:户配及规划方案

(3)第三步:运营计划示例

(4)第四步:测算演练详解

(5)第五步:压力测算

7、投资测算练习:算土增税、算利润率、算地价、算**低售价

第三部分 房地产开发全流程全税种税收筹划方案

一、主要税种的要点

1、主要税种介绍:增值税、土增税、企业/个人所得税、契税、印花税

二、开发税务问题

1、不同拿地模式应关注的税务问题

(1)一级市场:招拍挂/勾地,一二级联动,三旧改造

(2)二级市场:土地转让,股权收购,增资扩股,合作开发,土地作价入股,联营型,委托代建

三、收并购财税问题处理

1、多段式操作:两次资产转让

2、票据金额的处理

3、间接、分段收购

4、分配物业

5、固定利润分配

6、往来款支付溢价

7、品牌输出、代建

第四部分:投资相关法律实务

【问题6、7】

一、在建工程转让

1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况

2、法律风险及防范措施

3、在建工程转让的特殊情况:未达到25%投资额的处理方案

二、股权类合作开发

1、法律特点及优劣势

2、法律风险:土地风险、股权风险、债务风险

3、法律风险防范

(1)股权收购之买新不买旧

(2)股权收购之收购还是增资

(3)股权收购之直接收购还是间接收购

(4)收购前法律财务尽职调查,合同设置相应条款

4、股权收购的特殊情况

(1)土地尚未落实

(2)目标股权有瑕疵

(3)有前置审批要求:国资股权,外资股权

(4)特殊情况的股权收购:分立公司、股权退出、小股操盘

三、联营型合作开发

1、法律特点

2、法律风险及防范措施

四、委托代建代管

1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况

2、法律风险及防范措施:合作模式、风控措施

五、投资法务尽职调查

1、尽职调查:财务、法务尽调元素

2、需发表意见及风险预估

(1)基础信息调查

(2)股权并购类法务风控

(3)股权并购类税务风控

(4)资产收购类法务风控

(5)权益合作——代建&权益收购

六、投资法务设计思路

1、如何设置交易架构

【案例1】:复杂资产关系的交易架构设置

【案例2】:不良资产项目的交易架构设置

【案例3】:一二级联动项目的交易架构设置

【案例4】:烂尾楼项目的交易架构设置

2、如何约定交易价款

【案例1、2、3、4】

3、资金支付原则、节奏设计思路

4、违约责任设计思路

七、合作项目公司管理约定

1、控股和参股项目的主要协议

2、操盘方与参股方项目管理

3、合作协议中的主要约定内容

八、投资法务疑难杂症

1、标的资产的自身瑕疵

案例一:坂田项目(规划冲突)

案例二:南山项目(拆迁不可控)

案例三:惠州项目(土地无法移交)

2、行政审批的风险

案例四:龙岗项目(政策变化)

3、或有负债出现的风险

案例五:平湖项目(涉诉)

4、土地成本及税务风险

案例六:宝安项目(土地成本是否抵税)

5、合作方风险

案例七:资产包(优先购买权)

案例八:惠州项目(合作方意愿)

第五部分:房地产融资方式及策略

一、中国房地产融资现状和前景

1、穿透原则精准打击银行、信托渠道灰色地带

2、当下房地产项目现存融资方式

3、更多房企寻求合作,“大鱼吃小鱼”也愈演愈烈

4、资产证券化开始快速发展

5、融资分化指引地产未来方向

二、房地产融资产品

1、银行资金

2、房地产信托资金

3、房地产保险资金

4、地方及国有金控平台

5、房地产企业债券

6、房地产公司上市

7、房地产资产管理计划

8、中小房企与房地产私募基金

9、房地产资产证券化

三、房地产表外融资

1、表外融资概念

2、表外融资模式

(1)**非并表企业进行常规性融资

(2)合并报表内的明股实债融资

(3)合并报表外的明股实债融资

(4)**ABS减少有息负债或进行出表

(5)以应付款类科目的形式进行融资

3、表外融资的作用:债务隐形化,优化财务指标

4、表外融资识别

四、房地产收并购前融

1、房地产前融概念

2、地产前融模式

(1)银行前融-表内外资金全周期覆盖

(2)信托前融 ①“四三二”投资差额

(3)信托前融 ②优先股 次级债

(4)信托前融 ③小股 大债

(5)信托前融 ④股权收益权

(6)信托前融 ⑤资产收益权

(7)信托前融 ⑥股权投资 对赌

(8)信托前融 ⑦应收账款融资

3、收并购项目前融

五、地产私募资金投资模式

1、被禁的几种模式

2、可行的模式

3、特殊模式

第六部分:产业地产投资

一、产业勾地的理论

1、理论支撑

2、产生背景

3、产业勾地的模式

4、产业勾地的生意逻辑

5、产业勾地的要素条件

6、产业勾地的流程

7、产业地产盈利模式

二、产业勾地的几类方式:

1、传统产业园区勾地模式:华夏幸福

2、科技地产勾地模式:碧桂园、首创置业

3、创业孵化空间勾地模式:万科

4、医疗康养产业勾地模式:绿城、万科

5、文化旅游产业勾地模式:恒大、华侨城、万达、港中旅

6、教育产业勾地模式:碧桂园、绿地、阳光城

7、典型产业勾地模式总结

三、产业合作模式:

1、分块开发、合作开发

2、产业勾地的主要方式

3、产业勾地选址

4、产业勾地选址流程:案例

四、分城市产业勾地策略

1、政府政策环境分析,产业策划方案结构

2、重点城市分析:北京、天津、青岛、济南、郑州

五、勾地关键要素:

1、土地出让门槛设置

2、勾地案例:恒大长沙大王山片区案例

六、产业地产代表:

案例:联东

案例:天安

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