【课程背景】

随着金税四期全面上线，一户式管理模式和全面数字化电子发票的推广运行，税务机关有效实现了税收征管的信息收集、数据比对及指标预警，大数据技术使得税务稽查手段不断升级，税务稽查的刚性和威慑力不断强化。税务机关在不断优化纳税服务的同时，监控能力必将再上新台阶。作为重点税源行业的房地产企业本身就极其容易被纳税评估或稽查，随着稽查技术和手段的加强，被稽查概率及应对难度也必将成倍增长。

在此背景之下，房地产企业必须主动转变税务管理理念，认真学习，规范操作，积极适应即将到来的智慧稽查新生态，有效应对可能的纳税检查，进一步防控、化解涉税风险，**大程度地维护企业合法利益。本课程从宏观风险防控理念与策略到微观的风险点深入分析，从税务风险预警分析及防控、到税务稽查的配合与应对以及税企争议的申辩策略，从收入、成本、发票等不同视角，结合大量稽查案例细致分析、抽丝剥茧，直击问题的核心，全面无死角展示当前房地产企业主要环节的涉税争议处理与风险应对技巧。

【课程大纲】

**节：金税四期全电发票背景下税务风险的新变化与应对思维

1．全面数字化电子发票推广带来哪些变化及挑战？

2．税务一户式管理模式的推广带来的哪些变化及挑战？

3．税收大数据的来源于哪些方面？为什么说跨部门信息共享将成为建筑与房地产企业面临的**大风险挑战？

4．如何正确看待金税四期的功能与变化？金税四期功能的实现与税收征管法如何协同？

5．金税四期全电发票背景下税务风险应对新思维

第二节：以数治税背景下房地产企业触发税务风险预警的原因与案例评析

1．【税案评析】税务机关如何**异常纳税申报发现企业税务风险？

哪些情况属于申报异常？

2．【案例评析】税务机关如何**财务报表异常数据发现税务风险点？

哪些财务指标容易引起税务机关的关注？

3．【案例评析】税务机关如何**异常会计分录发现企业税务风险点？

哪些异常会计分录会引发税务风险？

4．【案例评析】税务机关如何**会计凭证摘要发现企业税务风险点？

会计凭证摘要为何隐藏税务风险？

5．【案例评析】税务机关如何**资金流向发现企业税务风险点？

资金流向为何成为稽查重点？

6．公转公、私转公、公转私、私转私、现金支付方式的税务风险及防范

7．【案例评析】留抵退税为何引发稽查风险？

8．【案例评析】税务机关如何利用互联网信息发现纳税人的涉税风险？

纳税人发布哪些公开信息会面临税务风险？

9．【案例评析】税务机关如何利用电子发票平台发现纳税人虚开发票风险？

10．【案例评析】网红主播被稽查引发的思考和警示

第三节：房地产企业税务风险预警的应对技巧

一、如何应对税务风控部门的风险识别报告

1．企业收到税务机关的风险识别报告应做好哪些准备工作？

2．如何撰写税务事项说明或纳税自查报告以消除纳税风险？

二、如何应对税务稽查

1．全面了解税务稽查厘清认识误区

⑴ 税务稽查一般倒查几年？是不是3年不查就安全了？

⑵ 税务稽查基本流程是什么？需要提前通知纳税人吗？

⑶ 稽查过程中纳税主体注销后还会继续检查吗？税务检查期间纳税主体注销后还会被处罚吗？

⑷ 纳税人合法注销后再发现税收违法如何处理?纳税人注销了企业法定代表人是否还会被处罚？

⑸ 在税务检查之前企业自行补税还能被处罚吗？如何补税税务局才认可？

⑹ 可否**销毁或隐匿会计凭证的方式应对稽查?

⑺ 税务机关可以执行关联企业的财产吗？

2．做好税务稽查迎检与配合工作

⑴ 如何做好应对稽查的心理准备？突击检查如何沉着应对？

⑵ 如何做好纳税自查，预设风险承担底线？

⑶ 对于事先通知的检查，企业应做好哪些准备工作？

⑷ 检查过程中，企业提供材料与回答问题应注意哪些问题？

⑸ 企业不提供资料来应对稽查可以吗？有什么后果？

第四节：房地产企业税务风险规避的四大申辩救赎策略

一、虚开发票违法行为的规避与申辩救赎策略

1．税企沟通的指导思想

⑴ 合法与违法之间如何申辩与救赎？侧重实体法还是程序法？追究税务机关程序违法是否有意义？

⑵ 哪些税收违法行为可能构成犯罪？罪与非罪之间如何申辩与救赎？

⑶ 纳税人如何**申辩争取自身利益**大化？哪个阶段**合适？如何争取？

2．虚开发票违法行为的规避与申辩策略

⑴ 如何理解虚开发票？税务和刑法是如何界定虚开发票的？有什么区别？

虚开增值税专用发票罪构成要件是什么？如何量刑？虚开普通发票是否会构成犯罪？量刑标准如何？

⑵ 四流不一致是否一定属于虚开？出现四流不一致应如何采取补救措施？

⑶ 借用公司资质，以其他公司名义开具发票并结算是否属于虚开？

⑷ 有实际业务从第三方取得发票是否属于虚开？是否构成刑法上的虚开？

是否属于税法上的虚开？如何处理？

⑸ 地产企业为了增加业绩或融资虚增收入环开发票行为是否属于虚开？

是否构成犯罪？可能遭受什么处罚？      

⑹ **关联建安公司或材料公司转移利润是否会被界定虚开？如何防范？

⑺ 利用核定征收个独企业开具发票是否会构成虚开发票？

⑻ 企业取得异常发票如何处理？如何补救？

⑼ 取得异常抵扣凭证已被证实虚开风险如何补救？如何**撰写税务事项说

明使风险降到**低？如何避免承担刑事责任？

⑽ 如何判断“善意”取得还是‘恶意’取得虚开发票？如何证明善意取得?

⑾ 增值税专用发票罪有无追溯时效？

⑿ 企业注销后发现注销前的虚开行为如何处理？

是否会追究股东的刑事责任？

⒀ 什么情况下，税务机关会将案件移交公安机关？怎样才能避免？

⒁ 企业如何识别虚开发票公司？

⒂ 红字冲销有哪些税务风险？如何规避？

二、偷税行为与一般性税收违法的界定与税企争议申辩策略

1．如何理解偷税？构成偷税的要件是什么？是否必须存在主观故意？

2．不纳税申报是否构成偷税？

3．申报不实是否属于虚假申报构成偷税？

4．偷税罪的构成要件是什么？什么情况下税务机关会将案件移送公安机关？

税务机关是否有权决定？

5．构成偷税如何处罚？如何操作可以规避刑事责任？

6．检查期间企业主动补缴税款是否影响偷税性质的界定？

7．构成偷税是否有追溯期限？构成犯罪是否有追诉时效？

8．房地产企业如何有效沟通避免被认定为偷税？

三、税款追征期的适用技巧及税企争议申辩的策略

1．3年、5年无限期追征各适用什么情况？

2．未进行纳税申报适用几年追征期？

3．追征期起始日期和结束日期如何确定？

4．发现企业多缴税款如何处理？什么是发现？税务机关发现和纳税人发现有何区别？

5．房地产企业如何争取适用3-5年追征期？

四、税务处理与处罚决定的税企争议申辩策略

1．补税金额计算如何沟通与申辩？如何实现补税金额**小化？实操案例分享

2．滞纳金如何计算才正确？超过税款本金的滞纳金有效吗？

3．被税务机关纳税调整核定是否加收滞纳金？

4．滞纳金可否免除？

5．如何避免行政处罚？违法行为超过5年还会被处罚吗？

6．对税务处罚决定不服可**哪些法律途径救济？

第五节：房地产企业税务风险预警与稽查重点分析和自查应对技巧

一、房地产企业收入确认的税务预警与稽查风险点分析及应对

1．房地产企业收取预收款的稽查重点与应对

2．房地产企业纳税义务发生时间确认的风险点分析与应对？

3．房地产企业完工年度结转收入风险点在哪里？不按规定结转收入是否属于偷税？如何计算补税金额？

4．房地产企业取得政府补助是否缴纳增值税？文件的适用条件是什么？

如何理解“直接挂钩”？

5．不符不征税收入条件的政府补助当年未确认所得，也未在税前扣除费用，如何计算补税金额？有何技巧？

6．房地产申报增值税收入和所得税收入不一致的风险如何申辩化解？

7．以房抵工程款的三种情形有何风险？企业如何**补充协议化解风险？

8．无产权地下车位销售的稽查重点与风险防范策略

9．销售价格明显偏低如何界定与申辩？

二、成本费用扣除类税务预警与稽查风险点分析及自查应对技巧

1．造价高于当地当期同类开发项目单位平均建安成本如何化解风险？

建筑与地产企业如何协同？如何构建无风险证据链？

2．附属工程、水电工程、屋面防水工程等签订单项合同有无风险？

如何应对？企业如何完善证据链？

3．签订补充合同,增加工程款有无风险？应如何打造证据链条？如何做到三价合一？

4．开票金额大于建筑合同金额如何做到无风险？

5．工程计价方法与工程价款结算如何匹配才无税收风险？固定总价合同是否需要结算报告？

6．甲供材税务风险点是什么？房地产企业如何**完善合同及结算报告化解风险？

7．园林绿化工程的稽查重点与风险防范

8．房地产企业完工年度按预估成本结转成本是否属于偷税？如果税务稽查60日内取得发票是否加收滞纳金？如何化解风险？

9．房地产企业人工成本扣除的稽查重点与防范

10．房地产企业业务招待费的稽查重点与风险防范

11．房地产企业佣金手续费扣除的稽查重点与风险防范

三、房地产企业资金管理的税务风险分析与防范策略

1．房地产企业公转私、私转私的风险分析与防范策略

2．房地产企业开发建设阶段借款利息应如何处理？依据是什么？税务风险点在哪里？

3．房地产企业债资比超标及借款利息超标有何风险？

如何准备证据及申辩理由？

4．将项目借款借给其他公司使用有何纳税风险？如何应对？

四、其他税种风险点分析及防范策略

1．个人所得税风险分析与防范技巧

⑴ 企业所得税前工资薪金扣除与个人所得税、社保申报数据不一致的风险化解

⑵ 房地产企业代扣代缴个人所得税风险规避策略

2．房产税的税务风险及应对

⑴ 未取得房产证是否需要缴纳房产税？

⑵ 地下车位是否涉及房产税？税务机关对销售无产权车位征收房产税应该如何沟通申辩？

⑶ 房产原值如何准确把握？

⑷ 已投入使用的开发产品未转固是否缴纳房产税？

⑸ 装修费计入长期待摊费用是否缴纳房产税?

3．土地使用税的税务风险及应对

⑴ 土地使用税纳税缴纳时间是否正确？

⑵ 终止土地使用税时间如何把握？有何争议？如何计算？

⑶ 已办土地证未实际交付的土地上需要缴纳土地使用税吗？

4．印花税风险及应对