【课程背景】

土地增值税是房地产企业**复杂的税种，因其税负高、计算复杂，各地对政策的执行差异大，税企争议频发，又被戏称为“土地争执税”，也是多年来**让财务人员头疼的税种。随着“金税四期”的全面上线和“全电发票”的推行，房地产开发企业土地增值税清算面临的难度和风险有进一步加大，税务机关纷纷上马土增清算软件系统，对土增申报表又提出更高的要求、增加了更详细的申报附表，从申报表中就可能发现企业是否有虚增成本的现象，严征管下，合法的做好土地增值税清算，是我们的必须重视工作，如何更好的何筹划，是我们需要练就的内功。

本课程不同于以往侧重于理论知识的培训课程，着重突出课程的实战性和实用性，课程以本人当下正在主导进行的土地增值税清算项目为蓝本，全部引用项目的真实数据、真实账簿和真实报表，以土增税清算口径、流程为主线，详细梳理土地增值税难点问题，结合实际项目资料，进行土地增值税从项目基础资料报表填制，成本归集、成本分摊和成本审核明细表编制，到销售面积确认、销售台账审核与销售明细表编制，再到土地增值税申报表填制整个清算流程进行模拟清算练习，**终形成项目完整的申报表及附表以及附列资料，**学习，可达到独立进行土地增值税清算，能从容应对土地增值税清算的目的。同时将带给你全新的土地增值税认知，不一样的角度，更具可操作性的方案。

【课程大纲】

**部分  土地增值征收管理与清算要求

一、土地增值税的预征管理

1.如何预缴土地增值税？计算公式可以选择吗？

2.不按规定的预征率预缴土地增值税加收滞纳金吗？如果**终清算土增税为零，可以不预缴土地增值税吗？

二、土地增值税清算管理

1.如何确定清算单位？一个土地出让合同对应多个工程规划许可证如何确定项目分期？税企争议两个解决思路是什么？

2.项目立项是合并还是分别立项？合并立项一定有利吗？

3.新房和旧房土地增值税清算有何不同？如何界定旧房？开发产品用于抵押再销售属于销售旧房吗？

4.应当清算与可以清算是如何把握的？如何沟通？

5.土地增值税清算需要报送哪些报表和资料？限期内不提供申报资料有何风险？提供资料有什么技巧？

三、金税四期数电发票背景下土增税清算难点与应对策略

1.金税四期全电发票给企业带来哪些挑战？

2.如何设置会计科目和辅助核算以方便日后清算资料提取和核对？哪些明细科目必不可少？缺失这些科目的后果是什么？

3.应设置哪些台账？如何设置？

4.如何把握账簿的规范性与税务风险控制的尺度？

第二部分  土地增值税收入总额确认的难点问题解析与实操模拟

一、新老项目土地增值税收入总额的确认

1．一般计税项目土地增值税收入的确认？纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金,应调增土地增值税清算收入还是冲减土地成本？还是不调增收入也不调减成本？

2．简易计税老项目收入总额如何确认？

3．跨营改增过渡期项目土增税收入如何确认？

4.随房价一起收取的装修费初装费的处理，合同应如何签订才能加计扣除？

5.阴阳合同避税有何风险 ?

6.超建面积如何处理?

二、视同销售行为的收入总额确认

1.拆迁还房视同销售收入以哪一年为准？签订补偿协议年度的价格还是房屋交付年度的价格？高低哪一个对企业有利？

2.以房抵债何时确认收入？如何确认？以房抵债的三种方式分别如何处理？

3.买房子送车位、阁楼是否视同销售？如何核算和开具发票？土地增值税如何确认收入？

三、销售配套设施的处理

1.有偿移交给政府如何处理？

2.作为拿地条件无偿在小区内外配建公共配套如何处理 ？

3.销售人防车位使用权，地上车位使用权、无产权地下车位使用权是否缴纳土地增值税？

四、土地增值税收入审核与申报表填报实操模拟

1.如何根据销售台账划分普通住宅与非普通住宅等清算类别？

2.如何根据销售台账测算土地增值税收入总额？

3.跨营改增过渡期项目如何确认收入？

4.如何编制收入审核明细表？

5.如何根据测绘报告审核确认项目总建筑面积、公共配套面积及可售面积？

6.如何填写《面积汇总统计表》？

第三部分  土地增值税扣除项目难点问题解析与实操模拟

一、 取得土地使用权支付的金额扣除的难点问题及申报实操模拟

1.取得土地使用权支付的金额包括哪些？一般计税项目简易项目土地价款扣除有何区别?

2.与土地取得相关的利息违约金可否计入土地成本？

3.耕地占用税是否属于土地价款？土地使用税可以计入土地价款吗？

4. 企业取得土地使用权所支付的其他各项费用是什么？土地招投标佣金、咨询费等在土地增值税清算时可否扣除？

5. 政府要求无偿配建公租房或保障房支出及红线外支出如何处理？凭什么票据扣除？是否应缴纳契税？

6.土地出让金返还的不同情形的纳税处理，是否需要冲减成本？

7.股权收购模式取得土地成本解决策略？扣除票据有何要求？

8土地置换如何确认土地成本？扣除票据如何解决？

9.购买不动产拆除重建土地成本如何确认？凭什么票据扣除？

10.土地成本如何分摊？何为独立占地？ 有产权与无产权地下车位是否分摊土地成本？城市基础设施配费如何分摊？

11.如何编制土地成本分摊明细表？

二、开发成本扣除的难点问题及申报实操模拟

（一）土地征用及拆迁补偿费

1.现金补偿的扣除凭证与条件？区分政府行为和市场行为两个实质证据是什么？扣除凭证有何不同？有何风险？

2.拆迁还房是含税价还是不含税价确认拆迁补偿成本？ 超面积补偿如何处理？

3.拆迁还房补偿方式扣除凭证如何确定？如何区分政府行为还是市场行为？

4.因出租房屋被拆除支付给承租方的赔偿金是否属于拆迁补偿？

（二）前期工程费

1.哪些政府收费不属于代收款项？土增税清算时如何沟通才能加计扣除？

2.管理费用和前期工程费能否合理转换？

3. 前期工程费清算审核调整类别包括哪些？

4. 前期工程费的分摊方法

5.前期工程费审核明细表如何填写？

（三）建筑安装工程费扣除难点问题

1.装修费的处理

2.水电费的处理

3.建筑工程劳动保险的处理

4.招标代理费、房屋测绘费

5.售楼处样板间装修费的处理思路与风险防范

6.招标代理费、财产综合险可否计入开发成本？

7.建安发票的开具要求，清算时建安成本未取得发票如何处理？

8.建筑安装工程费的分摊技巧，地下车位如何分摊建安成本？商住一体楼如何分摊建安成本？总包合同如何分摊？分包合同如何分摊？

9.建筑安装工程费的审核明细表填报实操模拟

10. 建筑安装工程费分摊明细表填报实操模拟

（四）基础设施费扣除难点问题

1.园林绿化的核算与发票开具有何税务风险？

2.基础设施费分摊方法，哪些项目应该分摊给地下车位？

3. 基础设施费的审核明细表填报实操模拟

4. 建筑安装工程费分摊明细表填报实操模拟

（五）公共配套费

1.哪些配套设施需要单独设置成本对象？

2.建成后属于全体业主所有是否视同销售？成本如何扣除？如何证明属于全体业主所有？

3. 建成后无偿移交政府公用事业单位的是否视同销售？成本如何扣除？如何证明无偿移交给政府公用事业单位？

4. 有偿移交给政府相关部门的，收到的补偿款是否缴纳增值税？土地增值税是做收入还是冲成本？土地增值税是做收入还是冲成本？

5.作为拿地条件无偿在小区外配建公共配套如何处理？如果政府为此给与一定补偿如何处理？如何确认成本？

6.配套设施转为自用如何处理？再销售土地增值税如何计算？如何避免决策失误？

7. 公共配套费如何分摊？

8.公共配套费审核明细表实操模拟

（六）开发间接费用

1.开发间接费的核算范围与科目设置技巧

2.土地增值税与企业所得税开发间接费用归集的差别

3.开发间接费与期间费用如何区分？如何合理转化？

4.项目管理人员的工资福利费是否在项目清盘前都可以计入开发间接费用？

5.开发间接费如何分摊？分期开发项目共同开发间接费如何分摊？

6.开发间接费审核明细表填报实操模拟

三、税金及附加扣除难点问题

1.哪些税金可以税前扣除？

2.分期开发的项目如何合理分摊税金？无产权地下车位是否应分摊税金？

3.税金明细表填报实操模拟

四、开发费用扣除难点问题

1.如何把握土地增值税利息据实扣除的条件？什么是能按照项目合理分摊？如何分摊？

2.据实扣除资本化利息的起止时点

3.民间借贷及未发生借款开发费的如何扣除？

4.利息扣除方法的选择与限制

五、加计扣除的难点问题

1.直接转让土地可否加计扣除？

2.生地变熟地建安成本在生地变熟地的这部分投资，可否按照开发成本加计20%扣除

3.购买在建工程开发，购买成本可否加计扣除？

六、成本扣除项目的审核要求

1.实际发生与支付款项有何关系？

2.实际发生与取得票据有何关系？

3.实际发生并取得发票但未付款的成本可以扣除吗？

4.预提成本可否扣除？

第四部分  土地增值税清算申报全真模拟演练

1.填制企业基本信息表

2.销售收入审核与台账填写

3. 面积汇总统计表填写

4.成本审核明细表填写

5.成本分摊明细表填写

6.税金明细表填写

7.土地增值税纳税申报表填写

8.报送资料清单

第五部分  土地增值税筹划方法

1土地增值税税收优惠及应用

2.装修房与毛坯房土增清算时有何不同？

3.免税临界点的如何正确运用？

4.调整增值率的有哪些方法？

5.变量引进筹划法的运用

6. 项目立项技巧

7.价格策略筹划法

8.核算技巧筹划法

9.核定征收筹划法