【课程背景】

随着“金税四期”的不断完善，“智慧税务”的大环境正在逐步形成，纳税人从“被动遵从”到“主动遵从”再到“自动遵从”将成为必然选择； 企业既要防范相关的税务风险，又要在符合税法的前提下，**专业、合理的税收筹划，使企业节约纳税支出，降低税收成本，增加实际收益，规避财税风险，确保企业财税安全；

企业如何控制自身税务风险，做好事前防范，如何事中化解危机，如何进行事后补救？在实际工作中，企业开展税收筹划，究竟有哪些可行的方法？又需要遵循哪些基本的原则？本课程将带领大家**案例剖析的方式找到**答案。

【课程收益】

熟悉金税四期主要功能以及未来税务监管环境，掌握排查税务风险的方法，提前安排涉税布局，全面排查企业各个环节可能存在的涉税风险；

在“智慧税务”大背景下，结合**新税收政策，全面剖析企业如何顺应趋势，提升对纳税筹划的正确认知，更新升级税务筹划的**新理念，提供从思路到方法的实战指引；

掌握增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税等企业主要税种税负降低的模式与方法，学习可落地的税收筹划方案，为企业创造真实有效的价值，提升广大学员的价值创造能力，提升财税管理水平。

【课程大纲】

前 言：“金税四期”和“数电发票”对房企影响分析

1．金税四期与数电发票关键变化要点解析

2．数电发票与智慧税务环境下房企应对策略

3．开具和接收数电发票需要防范哪些风险

一、房地产企业投资决策阶段的财税处理技巧

1．项目调研阶段的费用是否可以计入开发成本        

2．新成立的房地产企业怎样计算开办费

3．房地产企业筹建期间发生的业务招待费如何扣除

4．项目管理相关费用的核算技巧

5．集团组织架构的税收筹划

6．以房换地合作开发投资模式应关注的财税问题

7．以接盘等形式购入未完工开发项目应关注的财税问题

8．实务案例分析

二、房地产企业项目融资的财税处理技巧与风险防范

1．企业资本结构设计与纳税风险防范

2．非金融机构贷款的纳税风险规避与实操案例分享

3．统借统还融资模式的运用与风险防范

4．混合性投资融资模式的纳税风险防范与案例分享

5．售后回购融资性售后回租方式的纳税处理与风险防范

6．小额贷款公司借款纳税处理与风险防范

7．因投资未到位发生借款利息支出可否扣除

8．实务案例分析

三、房地产企业土地取得阶段的财税处理技巧与风险防范

1．拆迁补偿金税前扣除

2．收购股权方式征地计税价值确认

3．一般计税方式土地价款抵减销售额

4．政府规费税前扣除

5．营改增后土地成本确认

6．契税与土地使用税

7．取得土地使用权后何时开始交纳城镇土地使用税      

8．城镇土地使用税与耕地占用税是否同时缴纳          

9．经济适用房建设用地是否缴纳城镇土地使用税    

10．如何确定土地成本、企业如何把耕地占用税、拆迁补偿费计入土地价款

11．土地使用税可否计入土地成本、印花税可否计入土地成本

12．土地闲置费能否计入土地成本

13．企业取得的土地出让金返还如何进行财税处理

14．契税计税依据如何确认、拆迁补偿费、大配套费、政府规费是否应缴纳契税

15．企业取得土地使用权后再转让有何操作技巧

16．土地取得主体确定、土地出让合同签订及票据取得应规避哪些纳税风险

17．案例分析--非政府主导行为的拆迁补偿可否税前扣除

四、房地产企业规划设计与建设阶段的财税处理

1．规划设计对房产销售及纳税产生的影响

2．规划设计失误导致多交税款如何补救

3．划分开发产品成本核算对象的原则              

4．开发产品成本支出包括哪些具体内容        

5．怎样核算开发产品的成本

6．决定一项支出进开发成本还是进期间费用应如何简单把握又没有纳税

7．成本分摊方法土地增值税和企业所得税有何不同、如何合理利用、如何跟

税务机关争取**有利于企业的分摊方法              

8．如何用层高系数法划分建筑安装成本                

9．利用地下基础建成停车场怎样核算成本、对于无产权地下车位不参与土地

增值税清算的企业，如何尽量减少地下车位的开发成本

10．甲方提供材料怎样纳税、如何选择发包模式

11．房产税政策有何变化                  

12．房屋的改扩建支出是否计入房产原价          

13．企业从被投资企业撤回或减少投资怎样纳税      

14．委托销售支付境外、境内手续费或佣金可否扣除

15．如何处理企业发生的合理的工资薪金支出        

16．职工福利费包括的范围                    

17．劳动保险费如何在税前扣除                

18．职工差旅费津贴、误餐补助如何在税前扣除  

19．劳动保护支出如何在税前扣除              

20．房地产企业的业务招待费如何在税前扣除      

21．广告费和业务宣传费怎样在税前扣除

22．实务案例分析

五、房地产企业销售阶段和竣工验收的财税处理技巧与风险防范

1．房地产开发项目预售与销售的节点          

2．一般计税方法如何预交增值税            

3．一般纳税人简易计税方法如何预交增值税  

4．预售收入所得税的纳税申报

5．预售阶段如何开具发票、各地规定有何不同  

6．销售收入确认的原则和条件                  

7．销售自行开发的房地产项目如何选择计税方法

8．一般计税方法如何扣除土地价款          

9．扣除土地价款后如何开具增值税发票    

10．一般纳税人销售开发产品在交房时如何开具发票

11．老项目选择简易计税办法如何缴纳增值税    

12．兼营业务销售额的确定                    

13．兼营业务不得抵扣进项税额的税务处理        

14．销售折让和销售退回的税务处理              

15．现金折扣的税务处理

16．分期收款方式销售开发产品如何纳税          

17．视同销售业务的财税处理

18．房地产企业出租老项目如何征收增值税      

19．房企出租新项目如何缴纳增值税、转租项目如何纳税？税企争议如何解决？

20．出租土地使用权如何缴纳增值税、是否有新老项目之分？

21．转让老项目土地使用权如何缴纳增值税

22．实务案例分析

六、房地产企业土地增值税清算

1．土地增值税的预征

⑴ 预征率

⑵ 预征计税依据

2．土地增值税核定征收

⑴ 核定收入

⑵ 核定扣除项目

⑶ 核定征收率

3．如何确定土增税清算单位和清算条件、如何合理利用政策争取有利的确定

方法？  

4．如何确认土地增值税的收入总额？              

5．计算增值额时“扣除项目金额”包含哪些内容？    

6．“扣除项目金额”有哪些要求？                  

7．房地产企业出售普通标准住宅有何税收优惠政策、如何合理利用？

8．国家征用、收回房地产有何税收优惠？            

9．以房地产投资联营有何税收优惠？              

10．新形势下土地增值税的征收有何重大变化？  

11．土地增值税实行核定征收的条件和程序、是否可主动运用？

12．算后尾盘销售土地增值税的纳税申报

13．毛坯房还是装修房、规划毛坯房可否精装修后再销售、规划可变更吗？

14．怎样核算管理费用可以降低土地增值税？        

15．如何巧用利息扣除法，降低土地增值税？

16．如何巧用土地分摊方法，降低土地增值税？              

17．化解产能过剩的企业是卖项目或是卖股权，哪个属于**优选择？

18．增加多少绿化投入，可以免征土地增值税？      

19．公司注销时多交的企业所得税可否退税？

20．实务案例分析  

七、现场互动答疑：学员问、老师答、疑难问题不用怕。