如何更好地为业主提供监理服务

如何更好地为业主提供监理服务，提高业主对监理服务的满意度、信任感，在业主中树立监理品牌形象，这是监理行业值得思考的问题，也是监理的出路所在。下面结合我司监理的名雅花园二期工程的监理情况，浅淡我们的监理心得，供业内人士参考：

        1、业主情况简介：

        名雅花园是一个大型的花园式居住小区，主要以具有各国风情格调的多层、小高层建筑为主，且绿化广场、泳池、体育康体设施、会所等附属设施齐全，是个成熟的小区。由于本楼盘一期工程的质量整体较差，成为小业主投诉的热点，增加了物业管理难度，也成为销售的拌脚石，随着近年品牌楼盘竞争白热化，业主面临着新的挑战。为适应质量取胜的建筑市场，给小业主以质量的信心，因此，业主委托我公司负责监理本楼盘的后续工程。

        2、组织监理机构，设立监理顾问组。

        根据业主的要求并结合工程特点，我们按照各专业齐全，老、中、青年龄搭配的原则，成立了监理机构，开展监理工作。并由公司的总工室顾问、专家总监、总监代表组成监理顾问组，为名雅花园小区长期提供全方位的技术咨询，为业主提供施工技术、工艺、新材料的使用等方面的参考性意见。力图凭借我司技术优势和多年监理工作经验去赢取业主的信心。

        3、制定可行的监理原则。

        在熟悉工作环境（包括有关单位之间人员关系、施工单位的优缺点、人员配备情况等）的前提下，我们制定了“严格监督、主动监理、热情服务、监帮结合、质量**、确保进度、优化投资”的工作原则，并由总监负责总体规划，总监代表付之实施，重点抓好如下几个方面工作：

        （1）严格按规范进行监理，针对各施工单位管理人员不齐、素质较低、经验不足、管理薄弱等实际情况，改变以往的被动监理（以结果验收为主的监理）为注重过程的监理，采取主动的以监带帮的方法，深入生产**线，利用我司的技术优势，规范指导施工行为。

        （2）针对前期工程装修质量差、各种渗漏较多的情况，我司对外墙贴面观感差，外墙渗漏，接口渗漏等质量通病，编制了详细监理细则，以预防为主，对各施工工艺进行全过程监控，切实地做好有关试水、试压、试运转等工作，从根本上对质量通病进行根治。如在屋面和卫生间凹侧防水施工中，我司提出先对屋面和卫生间凹侧结构砼面进行72小时蓄水试验，对有渗漏处做好标记，由专人进行补漏处理，确保结构层不渗漏。然后再批挡做柔性防水层，完成后再次进行72小时蓄水试验，证实不渗漏后才进行覆盖。这样层层把关，把质量隐患减到**低的做法，得到业主工程技术人员的赞可。

        （3）为防止盲目施工，我们严格周计划和月计划的审核，要求计划做到详细化，内容包括工程量、人力、物力、资金等，重点审查各种资源配置，各工序前后衔接等。

        4、建议业主强化内部管理

        本工程业主设有工程部，但由于人员不足、更换频繁等长期的历史原因，内部管理存在许多不足和不规范。因此，我司**多种途径，说明存在的问题会对工程质量和建设管理造成不利，使业主自己来强化自己的管理并规范行为，以便于我司开展监理工作。如：强调业主加强与设计院和其他外部配合部门的联系，彻底改变以前施工单位直接与设计院等部门联系，将监理、业主工程部隔离的做法。又如在图纸的管理上强调图纸必须由业主加盖公章后，交监理公司发送到施工单位，防止以前施工单位直接从设计单位索取图纸进行施工的做法，导致出现了监理和业主工程部对设计变更的内容全然不知的现象。对作废的图纸要求统一收回，以防止误用。

        5、加强与业主沟通，科学地组织内外关系的总协调。

        本工程涉及供电、电信、电梯、煤气、智能系统等繁多的配套工种，我们**工程例会、监理协调会、各种碰头会及交流会等形式，充分利用监理第三者的身份，担当起本工程内外关系的总协调工作，使各专业工程的现场配合有序地进行，改变以往关系总协调由业主工程部负责的做法，减少业主的工作量。并**与业主进行交流沟通，了解业主的要求，切实地帮助业主，满足业主的各种需要。

        6、积极地为业主提供有价值的建议。

        名雅花园虽开发已久，但一直由小型施工单位、设计院、监理公司分别负责施工、设计、监理工作，在技术力量和工作经验上都明显不足。在本期工程开发中，我司利用大公司的技术优势，大胆地提供有价值的建议，供业主参考。如为适应市场需求，业主决定此期开发的楼盘以“毛坯房”的形式出售，因为没有以往的实践经验，业主对“毛坯房”的交楼标准售楼后业主存在的责任及销售的策略等问题都存在顾虑，我司针对性地就此提供建议书，供业主参考。

        （1）在施工阶段，为对质量通病进行彻底防治，我们根据本工程的具体情况，建议将屋面层由建筑找坡改为结构找坡（保证梁底平，板面用负筋拉通按排水坡度铺设进行结构面层找坡），这样既能保证屋面防水效果，又不影响使用功能和美观；为防止外墙开裂，我们建议局部挂网，分层批挡，确保防水效果；对卫生间凹侧的回填材料，我们建议由原设计采用砂和建筑垃圾改为陶粒混凝土。我们**对上述设计缺陷提出合理的修改建议，确保了工程质量。

        （2）对“毛坯房”出售后，如何指导小业主装修和管理小业主装修成为业主的顾虑。就此问题，我们根据本工程的具体情况，结合我司监理过多栋“毛坯房”在保修期的反馈信息，撰写了经验性的建议书给业主参考。建议业主将应注意的问题写进交楼说明书，主要内容为针对如何在不影响结构安全的情况下进行间隔布局更改；如何确保不破坏防水层结构；进行木装修时应注意哪些问题；如何防止装修期间造成排水管道堵塞；配套工程新材料的使用等。

        （3）“毛坯房”和“装修房”的促销策略有所不同，为适合不同的置业人士要求，减少小业主对装修的后顾之忧，我们建议业主选择一家具有一定实力的装修单位进驻现场，配合销售。建议所选用的装修单位要具有提供装修咨询、设计、施工、保修一条龙的服务能力，并可根据不同的单元，提供几种不同平面布置方案和不同造价的装修标准，各具个性、风格和装修效果（现场应设有计算机三维装修效果展示）。并且建议将装修造价计入购楼价进行银行按揭（适用于需带装修，资金紧的置业人士）。同时建议在售楼现场设有材料展示，让小业主可以了解材料的使用。如上建议主要是想**各种渠道，满足不同置业人士的要求来促进销售。此建议得到业主高层领导及销售代理商的赞赏和采纳。

        （4）我们**对前期开发工程和本期工程的平面布置设计、外立面装饰、使用功能、各配套系统功能，附属设施等各方面进行调查研究并结合其它楼盘相关问题的反馈信息，撰写调研报告，为业主确定下期开发策略提供依据。

        7、结束语

        本着为业主服务，为业主着想的宗旨，我们在如上各方面做了大量的工作，取得业主的信任，并在施工单位中树立起监理的威信，使我们的监理目标顺利完成。可见，监理工作在完成“三控、二管、一协调”外，应力所能及地为业主做更多的工作，**提供一些咨询和可行性建议，解决业主存在的实际问题，体现出监理的优势，令业主满意。