上海房地产开发税收培训

【课程大纲】

一：取得土地阶段会计处理与税收风险控制

(一) 房地产企业各种购置土地方式财税处理分析

1．以招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税，计征契税

的依据以及纳税环节如何规定

2．以接受投资方式取得土地，税收风险如何掌控，投资双方税收风险在哪里？

3．以收购股权的方式取得土地，土地成本如何确认？

4．以非货币交易形式取得土地使用权，应如何确认土地成本？

5．受让生地、熟地、购买烂尾楼以什么为依据确认土地成本，在计算土地增值

税的时候甲乙双方分别如何进行税收风险规避？

6．以“拆一还一”方式取得土地，如何进行会计处理，销售不动产票据如何开具，从被拆迁人、开发企业两方分别就增值税、企业所得税、土地增值税、契税、个人所得税进行全方位的税收分析。

7．在自己原工厂的土地上搞开发，这块地上原来有办公楼、厂房、其他建筑，这些建筑原来的建设票据能入开发成本吗，换句话说自己单位工厂拆迁能发生拆迁补偿费吗？

8．为取得土地而支付的红线外支出，在所得税和土地增值税的处理什么不同？

如何操作可以在税前扣除，规避风险？

(二) 房地产企业购置土地环节常见税收问题

1．房地产企业参加招拍挂购置土地是否缴纳耕地占用税

2．房企因为政府交付土地延期是否仍然从政府约定交付土地次月缴纳土地使用税？

3．房地产购置土地支付的城市建设配套费、公租房异地配建费、人防异地建设

费、新型墙体材料基金、散装水泥基金、拆迁补偿费是否作为契税计税依据

4．房地产企业减免土地出让金是否可以减免契税

5．房地产企业土地出让和转让合同印花税

二：规划设计阶段财税处理与税收风险控制

1．立项、规划、设计环节应注意哪些税收问题与节税策略？

2．产品开发类型的选择，是关注税收负担水平？还是关注企业的销售？

3．采取合作建房方式税收如何控制？

4．委托境外设计单位进行规划设计，支付的设计费是否应当在我国境内纳税？

房地产企业承担什么税收责任？

三：开发建设阶段财税处理与税收风险控制

(一) 成本对象的设置

1．成本对象的设置原则

2．成本对象和土地增值税清算单位、清算分类的区别与联系

3．成本对象的成本核算基本方法

(二) 土地征用及拆迁补偿费财税处理

1．土地出让金（含补缴）、契税核算

2．拆迁补偿费（现金补偿和产权调换）、搬迁过渡费、奖励费核算

3．土地登记证等手续证件费核算

4．土地成本在成本对象之间的分摊方法

(三) 前期工程费财税处理

1．勘察设计（特别是委托境外设计公司设计）财税处理

2．图纸审核费、图纸复印费、测绘费、勘界费、晒图费、土地平整费、围墙费、

咨询费、环评费、招标代理费财税处理

3．新型墙体材料基金和散装水泥基金的财务核算

(四) 基础设施费财税处理

1．道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电

视、宽带网络、智能化等社区管网工程费

2．环境卫生、园林绿化工程费用

(五) 建筑安装工程费财税处理

1．建筑材料检测费财税处理

2．总分包财税处理

3．预付工程款财税处理

4．建筑工程质量保金财税处理

5．建筑工程水电费财税处理

6．销售自产货物同时提供建筑安装服务财税处理

7．销售非自产货物同时提供建筑安装服务财税处理

8．甲供料财税处理

9．农民工工资保金财税处理

10．精装修工程款（可移动家具家电）的财税处理

11．房地产企业购置货物和接受劳务是否必须三流一致

12．房地产企业接受虚开建筑票据的税收风险

(六) 公共配套设施费财税处理

1．财税口径和设计口径的公共配套设施费异同

2．人防设施费的土地增值税、企业所得税处理不同

3．小学、幼儿园、会所、社区用房、居委会、警务室、物业管理用房、设备间、

泵房、换热站、游泳池、健身场馆、地上地下车位、摩托车位、自行车棚的

财税处理

4．非公共配套转为公共配套的补救方法

(七) 开发间接费财税处理

1．开发间接费核算部门口径

2．开发间接费工资薪酬、办公费、差旅费、油费、折旧费、劳动防护用品等支

出核算特别注意要点

3．多期滚动开发情形下，开发间接费的分摊方法

4．开发间接费核算截至期限的判定原则

(八) 借款费用财税处理

1．资本化的起始时点、中断情形、截止时点、资本化依据、资本化利率的判定

2．信托借款、银行委贷、发行公司债、明股实债、关联公司借款、关联公司转

贷、自然人借款、统借统还、小额贷资金公司借款、典当行借款、转让债权融

资的财税处理

3．借款期间资金外借或者投资国债和购置理财产品的财税处理

4．借款辅助费用的财税处理

四：销售阶段财税处理与税收风险控制

1．“买一送一”模式下如何确认收入金额，送面积、送家电、送车位、送物业

等不同销售模式税收规定有哪些不同，会计如何处理，赠送的礼品是否有个

人所得税的扣缴风险？

2．“以老带新”销售模式下如何确认支出，票据如何处理，是否涉及扣缴个税？

3．“抵券销售—— 一万抵五万”销售模式下收入如何确认？

4．“包销”和“代销”的区别是什么，税收风险如何把控？

5．“假按揭”“零首付”销售模式税收如何处理？

6．“还本销售”如何确认收入，企业的困惑在哪里？

7．“售后回租”的税收风险分析，同时给您解决方案，让您不再为回租而烦恼？

8．“售后回购”方式在增值税、企业所得税、土地增值税如何确认？

9．“低价出售、免费返租”应如何进行会计核算与税务处理？

10．“产权式酒店”销售、经营，应如何进行会计核算与税务处理？

11．房地产企业收取价外费用有哪些税收风险，增值税、企业所得税、土地增

值税关于价外费用的处理有哪些不同？

12．针对不同的客户与不同的销售模式，销售价格明显偏低，我们如何找出适合

自己的“正当理由”？

13．房地产企业主动向买房者退差价款（降价200/㎡），以此刺激消费者买房。对已经签订了购房合同且购房合同已经生效的业主所退的差价，房地产公司要不要缴纳增值税，退款部分是否还要代扣代缴个人所得税？

14．以房产抵工程款100万元后，施工方又将该房以90万元转售给第三方，现

在要求房地产企业为第三方做按揭贷资金手续。请问，这样做是否违反税务或

银行有关法律法规，若可以操作，房地产公司怎样做账才合适？

五：房地产企业租赁环节财税处理及税收风险控制

1．房地产企业无租将幼儿园和车位交付关联物业企业出租财税处理

2．房地产企业设置免租期出租商铺财税处理

3．房地产企业售后回租商铺财税处理

4．房地产企业售后包租商铺财税处理

5．房地产企业预收租金财税处理

6．房地产企业出租地下车位财税处理

六：房地产企业日常费用事项财税处理及税收风险控制

1．管理费用、销售费用、财务费用明细科目的设置方法

2．工资薪酬核算及财税处理

3．业务招待费财税核算

4．办公费、折旧费、水电费、差旅费财税核算

5．跨期费用财税核算

6．律师费、财税顾问费财税核算

7．广告费和业务宣传费财税核算

8．佣金的财税核算

9．公益捐赠的财税核算

10．税收罚款支出、滞纳金支出计入当期损益还是以前年度损益调整的处理

七：清盘清算阶段会计核算与税收风险控制

1．房地产完工标准如何规定，对增值税、土地增值税、企业所得税等有何影响？

2．竣工清算时土地增值税收入金额如何确定？

3．清算后再转让房地产成本如何确定，是否涉及“二次清算”？

4．税收与会计之间的成本差如何处理，会计上是否需要调整？

5．房地产企业项目完工次年后续成本的扣除方法

6．完工年度与完工次年企业所得税汇算实战案例分享

7．房地产企业交房后土地使用税计税依据调整方法

8．房地产将自建开发产品用作售楼部、样板房、办公用房如何申报缴纳房产税

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