房地产经纪人交易制度政策考点复习

一、房地产转让的概念

《城市房地产管理法》规定;“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为房地产转让的特征是房地产权属发生转移。《城市房地产转让管理规定》对此概念中的其他合法方式傲了进一步的细化，《房屋登记办法》进一步明确，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：

(1)买卖;

(2)互换;

(3)赠与;

(4)继承、受遗赠;

(5)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的;

(6)以房屋出资入股;

(7)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的;

(8)法律、法规规定的其他情形。

《城市房地产管理法》规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让;土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

二、房地产转让的条件

房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。

房地产买卖是指房地产权利人(房屋所有权人和该房屋占用范围内土地使用

权人于一身的权利主体)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。

房地产赠与是指房地产权利人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。

房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务，房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。正是由于这一点，在实践中，经常会出现为了某种目的(譬如规避交易税费)而将房地产买卖变相转为房地产赠与的行为，需要严格区分并加以管理。

《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，规定了下列房地产不得转让：

(1)达不到下列条件的房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25 9/6以上;属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。作出此项规定的目的，就是严格限制炒卖地皮牟取暴利，并切实保障建设项目的实施。

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。司法机关和行政机关可以根据合法请求人的申请或社会公共利益的需要，依法裁定、决定查封、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。

(3)依法收回土地使用权的。根据国家利益或社会公共利益的需要，国家有权决定收回出让或划拨给单位和个人使用的土地，任何单位和个人应当服从国家的决定，在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。

(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。共有房地产，是指房屋的所有权、国有土地使用权为两个或两个以上权利人共同拥有。共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因部分权利人的请求而转让。

(5)权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。转让该类房地产，可能影响交易的合法性，因此在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。

(6)未依法登记领取权属证书的。产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。

(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。法律、行政法规规定禁止转

让的其他情形，是指除上述情形之外，其他法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《城市房地产管理法》规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房现行转让的问题，由国务院规定。”为抑制投机性购房，2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

三、房地产转让的程序

房地产转让应当按照一定的程序，经房地产管理部门办理有关手续后，方可交易过户。《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序做了如下规定：

(1)房地产转让当事人签订书面转让合同;

(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;

(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理;

(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;

(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

此外，凡房地产转让的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

四、房地产转让合同

房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：

(1)双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式;

(2)房地产权属证书的名称和编号;

(3)房地产坐落位置、面积、四至界限;

(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;

(5)房地产的用途或使用性质;

(6)成交价格及支付方式;

在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任