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发布时间: 2017年04月24日

2017年二级建造师《工程法规》考点讲解:2Z204034租赁合同的法律规定

一、租赁合同的法律特征

租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同,也是诺成合同和双务、有偿合同。

二、租赁合同的内容和类型

(一)租赁合同的内容

(二)租赁合同的类型

租赁合同可以约定租赁期限,但租赁期限不得超过 20 年。超过 20 年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过 20 年。租赁期限 6 个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

不定期租赁分为两种情形:①当事人没有约定租赁期限;②定期租赁合同期限届满,承租人继续使用租赁物, 出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

三、租赁合同当事人的权利义务

(一)出租人的义务

除当事人另有约定的外,出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人不履行维修义务,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用时,应当相应减少租金或者延长租期。当租赁物危及承租人的安全或者健康时,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。 租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

(二)承租人的义务

承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

在租赁期间, 遇到租赁物需要维修、 第三人主张权利及其他涉及租赁物的相关事项, 承租人应当及时通知出租人。

租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

四、租赁合同的其他规定

在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有,但当事人另有约定的除外。因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

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