2016中级经济师房地产专业备考知识：物业管理招标的程序

2016年中级经济师考试时间为11月5日，建议考生提前备考，网校小编特整理了中级经济师房地产专业备考的知识，希望对您备考经济师有帮助！

物业管理招标的程序

1.成立招标领导小组

成立招标领导小组，确定招标方式、内容和投标条件，并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测，制定相应的防范控制体系。

2.编制招标文件

招标人应根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：①招标人及招标项目筒介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；②物业服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；③对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；④评标标准和评标方法；⑤招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；⑥物业服务合同的签订说明；⑦其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容。

3.招标项目备案

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案应向房地产行政主管部门提交相关材料，包括：①与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；②招标公告或者招标邀请书；③招标文件；④法律、法规规定的其他材料。房地产行政主菅部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

4.公布招标公告或发出投标邀请书

采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。采取邀请招标方式的，应向3个以上物业服务企业发出投标邀请。

5.投标申请人的资格预审

实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的筒历、业绩等证明材料。

资格预审后，招标人应向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书'告知获取招标文件的时间、地点和方法，同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。当资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

6.发放招标文件

招标文件的发放应按照招标公告或投标邀请函规定的时间、地点向投标人提供，也可以通过网络下载的方式进行。除不可抗力的因素外，招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请函后不得终止招标。

招标人应确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业菅理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。招标人对已发出的招标文件进行必要的漠清或者修改的，应在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15曰前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

7.组织答疑与现场勘查

这是为了使投标人详细了解物业的基本情况与特殊性，有针对性地准备投标方案。

8.接收投标文件

招标人应按照招标文件规定的时间和地点接收投标文件。投标人送达投标文件的，招标人应检验文件是否密封或送达时间是否符合要求，符合者发给回执，否则招标人有权拒绝或作为废标处理。投标书递交后，在投标截止期限前，投标人可以通过正式函件的形式调整报价及fs补充说明。招稀人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影啊公平竞争的有关招标投标的其他情况。

9.成立评标委员会

招标人或招标代理人负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3.评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。

10.开标、评标和中标

（1）开标。开标应在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

（2）评标。开标过程结束后应立即进人评标程序'评标由评标委员会负责，除现场答辩部分外，评标应在严格保密的情况下进行。评标委员会负责根据招标文件规定的要求和评分方式、标准进行评标，评标采取集中会议的方式对所有的投标文件进行严格的审查和比较，评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。

评标委员会可以用书面形式要求投栋人对投标文件中含义不明确的内容作必要的潘清或者说明。投标人应采用书面形式进行澄清或奢说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。在评标过程中召开现场答辩会的，应事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应重新招标。评标委员会完成评标后，应向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

（3）中标及签订合同。招标人应按照中标候选人的排序确定中标人P当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。招标人应在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投禄有效期应在招标文件中载明。招标人应向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。招标人应自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。备案资料应包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应附招标代理委托合同。

招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招禄人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应给予赔偿。

通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：①新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；②预售商品房项目应当在取禪《商品房预售许可证》之前完成；③非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

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