发布时间: 2016年07月21日
2016房地产估价师案例分析讲义:估价结果报告书漏项
估价结果报告书漏项知识点是2016年房地产估价师考试高频考点,现整理如下:
1.估价结果报告书漏项(共14项内容 抵押报告多了风险提示和变现能力分析)
一)标题(通常为房地产估价结果报告,如是抵押须为房地产抵押估价报告)
二) 估价委托人(委托单位全称、法定代表人和住所,个人委托的为个人姓名和住所)
三) 估价机构(估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级)
四)估价对象(概要说明估价对象的状况,包括物质实体状况和权益状况、区位状况。其中:
(1)对土地的说明应包括:名称,坐落,面积,形状,四至、周围环境、景观,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质、水文状况,规划限制条件,利用现状,权属状况;
(2)对建筑物的说明应包括:名称,坐落,面积,层数,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建成年月,维护、保养、使用情况,公共配套设施完备程度,利用现状,权属状况)
2.估价对象描述不清晰
1)土地权益方面
①土地使用权人交代不清;07年结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》,土地使用权人。
②土地使用权性质(出让与划拨;集体所有与全民所有;长期用地与临时用地等)交代不清;
③土地使用年限交代不清;如起止年月等(划拨土地不需交代)
④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清;07年结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标。
⑤土地使用权证交代不清;
⑥对共有产权或部分产权交代不清。
2)土地实物方面
①土地“生熟”程度交代不清;
②土地价格类型(商业、工业或住宅用地及几类用地)交代不清;
③土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清;
④土地面积、形状等交代不清;
⑤土地的四至交代不清;
⑥土地的地势、地质状况等交代不清。
3)建筑物方面
①房屋所有权证及权属交代不清(特别是抵押估价);08年估价对象权益描述不全,未交代有共有权人,是否设立抵押权等。09年估价对象权利状况描述不全,未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明。10年估价对象实物状况描述不全或不清;或缺估价对象土地实物状况;或建成时间未具体到月;或缺估价对象四至;或缺各估价对象分摊的土地面积。估价对象权益状况描述不全;或缺他项权利限制情况;或缺租赁权情况;或缺是否优先受偿款情况。 ②房屋用途交代不清;
③建筑物结构交代不清;
④房屋建成年代交代不清;
⑤房屋状态交代不清楚(如在建工程的进度);
⑥房屋装修(主要是宾馆、酒店等)交代不清;
⑦房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清;
⑧不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清;
⑨面积前后不符,分部之和不等于总面积。
另外注意:
1) 土地使用权人交代不清
2) 土地使用权性质交代不清,如是出让还是划拨土地,集体土地还是国有土地等
3) 土地使用年限交代不清,如起止年月等(划拨土地不需交代)
4) 是否具有土地使用权证没有交代
5) 是否具有房屋所有权证没有交代
6) 房屋用途交代不清
7) 建筑物结构交代不清
8) 房屋建成年代交代不清
9) 房屋的权属交代不清(特别是抵押的情况)
10) 房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)
11)面积前后不符,分部之和不符合总面积;
12)建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途
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